¿Qué es el valor urbanístico?
¿Te has preguntado alguna vez por qué dos propiedades aparentemente similares pueden tener valores tan distintos? La respuesta es el valor urbanístico.
El valor urbanístico es el valor basado en el aprovechamiento urbanístico del que el suelo es susceptible, en función del planeamiento que le afecta.
Ahora imagina la posibilidad de transformar un simple terreno en un activo altamente deseado.
Cuando nos disponemos a valorar un bien o derecho, es crucial tener en cuenta la posibilidad de que esté afectado por un proceso urbanístico.
Las valoraciones urbanísticas están reguladas por la Ley de Suelo y su reglamento, concretamente por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Estas valoraciones abarcan diversos criterios y métodos establecidos por dicha ley para determinar el precio o tasación del suelo, las instalaciones, construcciones, edificaciones y los derechos asociados.
En resumen, las valoraciones urbanísticas son fundamentales en procedimientos vinculados a la legislación urbanística o a procesos expropiatorios.
Por ejemplo, imaginemos dos terrenos de dimensiones similares ubicados en diferentes zonas de una ciudad. Uno de ellos está designado como suelo urbanizable, lo que significa que tiene el potencial de ser desarrollado para uso residencial. El otro terreno está catalogado como suelo no urbanizable, destinado a actividades agrícolas.
Aunque ambos terrenos pueden tener características físicas similares, el valor urbanístico del primero será notablemente mayor debido a su potencial para la construcción de viviendas, lo que lo hace más atractivo para inversores y compradores.
¿Qué son los procesos expropiatorios en España?
La expropiación forzosa en España es un procedimiento legal mediante los cuales la administración pública adquiere la propiedad de un bien privado, compensando al propietario con una indemnización justa. Estos procesos se llevan a cabo cuando la administración considera que la adquisición de un determinado bien es de interés público y se necesita para realizar obras o proyectos de utilidad social.
Un ejemplo de expropiación forzosa sería que el gobierno decide construir una carretera que atraviesa una zona específica y, para llevar a cabo este proyecto, necesita adquirir los terrenos de varios propietarios privados.
Ante esta necesidad, la Administración Pública puede iniciar un proceso de expropiación forzosa para obtener los terrenos requeridos para la construcción de la carretera. En este escenario, los propietarios afectados tendrán derecho a recibir una indemnización justa por la pérdida de sus propiedades, de acuerdo con lo establecido en la legislación correspondiente.
¿Qué diferencia hay entre una valoración urbanística y una valoración de suelo urbano?
La diferencia clave es que la valoración urbanística se centra en evaluar el valor de los terrenos en el contexto de la planificación y regulación urbanística.
Considera aspectos como la clasificación del suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable), normativa urbanística, disponibilidad de servicios urbanos, transformación del suelo por la urbanización, entre otros relacionados con la planificación del territorio y desarrollo urbano.
Mientras que la valoración de suelo urbano se concentra en determinar el valor de terrenos ya clasificados como suelo urbano, es decir, aquellos consolidados por la edificación y con todos los servicios propios de esta categoría. Incluye aspectos como ubicación, demanda del mercado, disponibilidad de servicios, infraestructura existente, entre otros factores que influyen en el valor del suelo urbano.
En resumen, la valoración urbanística aborda aspectos más amplios relacionados con la planificación y regulación del territorio, mientras que la valoración de suelo urbano se enfoca en determinar el valor específico de terrenos ya clasificados como suelo urbano, considerando aspectos más específicos relacionados con su estado y ubicación.
¿Quién necesita estas valoraciones?
Cualquier persona física o jurídica puede necesitar en algún momento una valoración urbanística con todas las garantías, que tenga la necesidad de comprobar o hacer una reclamación cuando forme parte parte de una Junta de Compensación.
CoHispania cuenta con una experiencia de más de 30 años y una red de profesionales técnicos que realizan las valoraciones urbanísticas de manera independiente e imparcial, cuyo objetivo final es calcular y obtener con la mayor precisión posible el valor urbanístico de un bien.
Tipos de consultas urbanísticas
Cuando quieras realizar una consulta urbanística debes tener en cuenta que existen dos tipos:
La consulta urbanística común te ofrece detalles sobre la situación de una parcela, actos permitidos, procedimientos de tramitación, informes sectoriales y normativa aplicable.
Por otro lado, la consulta urbanística especial es ideal para resolver dudas de interpretación sobre la aplicación de normativas urbanísticas relacionadas con propuestas técnicas.
¿Qué aparece en un informe urbanístico?
Un informe de valoración urbanística abarca elementos clave que ofrecen una evaluación estructurada del valor de un bien inmueble durante un proceso urbanístico. Aquí se detallan los componentes comunes de este tipo de informe:
- Contexto Urbanístico. Detalles sobre la situación urbanística, clasificación del terreno (urbano, urbanizable, no urbanizable), normativa aplicable y otros aspectos relevantes de la planificación territorial.
- Valoración del bien. Evaluación del inmueble considerando factores como ubicación, servicios urbanos disponibles, normativa aplicable y otros elementos que afectan su valor.
- Verificación de operaciones. Utilización del informe para verificar operaciones de reparto de beneficios y cargas, así como determinar el contenido patrimonial vinculado al derecho de propiedad en el contexto de la ordenación territorial y urbanística.
- Certificación y respaldo técnico. Emitido por técnicos cualificados, respaldando la valoración con fundamentos técnicos y legales.
- Situación legal y administrativa. Detalles sobre la situación legal y administrativa del inmueble, como clasificación, usos permitidos, edificabilidad, y otros aspectos relevantes.
Beneficios de las valoraciones urbanísticas
- Transparencia en procedimientos urbanísticos. Las valoraciones urbanísticas proporcionan claridad en cuanto al valor de suelo, construcciones y derechos, contribuyendo a procesos urbanísticos transparentes.
- Legalidad en procedimientos expropiatorios. En procedimientos expropiatorios, las valoraciones urbanísticas aseguran la legalidad al establecer de manera justa el valor de los bienes afectados.
- Base legal en la Ley de suelo. Respaldadas por la Ley de Suelo y su reglamento, las valoraciones urbanísticas se ajustan a criterios y métodos establecidos, garantizando su validez legal.
- Prevención de reclamaciones. Al proporcionar valoraciones precisas y respaldadas legalmente, se reducen las posibilidades de reclamaciones y conflictos en relación con procedimientos urbanísticos.
Proceso de valoración en CoHispania
En CoHispania, entendemos la importancia de un proceso de valoración transparente y preciso al realizar valoraciones urbanísticas. Nuestro compromiso con la excelencia se refleja en cada etapa del proceso, asegurando resultados fiables y ajustados a la normativa vigente.
- Metodología especializada. CoHispania emplea una metodología especializada respaldada por la Ley de Suelo y su reglamento, específicamente por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Esta metodología abarca criterios y métodos establecidos por la ley para evaluar el precio o tasación del suelo, instalaciones, construcciones y derechos asociados.
- Profesionales técnicos independientes. Nuestra red de profesionales técnicos, con vasta experiencia en valoraciones urbanísticas, lleva a cabo el proceso de manera independiente e imparcial. La objetividad de nuestros expertos garantiza la integridad de cada tasación.
- Precisión en los cálculos. CoHispania se compromete a calcular con la mayor precisión posible el valor urbanístico de un bien. Esto implica un análisis detallado que considera no sólo la normativa legal vigente, sino también las características específicas de la propiedad y su entorno.
- Cumplimiento con la legislación urbanística. Cada fase del proceso se realiza de acuerdo con la legislación urbanística aplicable. Nos aseguramos de seguir los procedimientos establecidos para las valoraciones urbanísticas, garantizando así su validez y utilidad en procedimientos legales y expropiatorios.
- Transparencia en el Proceso. Durante el proceso de valoración, mantenemos una comunicación clara con nuestros clientes, explicando cada paso y respondiendo a cualquier pregunta que puedan tener.
Al elegir CoHispania para tus valoraciones urbanísticas, te aseguras de recibir un servicio profesional, meticuloso y en conformidad con las normativas más rigurosas. Confía en nosotros para obtener valoraciones urbanísticas de calidad respaldadas por un proceso bien estructurado y ejecutado.
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Puedes realizar una consulta urbanística de manera presencial acudiendo a las oficinas correspondientes y planteando tus dudas. O bien realizar una consulta urbanística electrónica, en muchos municipios, puedes realizar consultas urbanísticas a través de la sede electrónica del ayuntamiento. Esto puede implicar completar un formulario o enviar un correo electrónico con la consulta detallada.
En ocasiones, el gobierno puede llevar a cabo la expropiación de una propiedad, ejerciendo su autoridad para adquirir la propiedad privada y destinarla al uso público, en interés general o por utilidad pública, según lo establecido en la legislación vigente. Este proceso implica la transferencia forzosa de la propiedad privada de su titular al Estado, con la correspondiente compensación económica, equivalente al valor del bien expropiado.
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