La tasación oficial de edificios es el servicio donde un técnico tasador determina el valor del mismo atendiendo a diversos factores. Es necesaria para obtener financiación hipotecaria, definir su precio de mercado para operaciones de compraventa, afrontar un proceso de reparto de herencias o separación de bienes, o asuntos judiciales y administrativos.
Puede ocurrir que, en casos concretos, coexistan en un mismo edificio diferentes tipos de inmuebles: viviendas, comercios, aparcamientos…En este caso, la tasación estimada de la vivienda o las tasaciones de edificios pueden variar dependiendo de si el uso es comercial o residencial, donde no debe olvidarse que el precio del m2 puede ser distinto también.
¿Qué incluye?
La tasación de un edificio completo incluye a menudo, usos diferentes en metodologías de tasación como pueden ser viviendas, locales comerciales, plazas de garaje y trasteros. Según la normativa ECO, que marca las reglas de la tasación en España, es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
El informe de tasación obtenido tiene que ser expedido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y debe incluir estos documentos:
Datos del solicitante y la finalidad de la tasación.
Identificación y localización del edificio.
Comprobación física y documentación del edificio.
Localidad y entorno del edificio.
Anexos y documentación, como fotografías, croquis del edificio, documentos obligatorios, licencias, entre otros.
Además se pueden aportar otros documentos específicos: como la certificación registral, nota simple actualizada o escritura, el número de referencia catastral y ficha de la oficina del catastro, la cédula urbanística o el certificado municipal. La documentación necesaria puede variar dependiendo del tipo de inmueble y su finalidad.
¿Qué validez legal tiene?
Este documento con validez legal realizado por una Sociedad de Tasación Homologada por el Banco de España, como CoHispania determina el valor de un edificio conforme a la normativa
de la Orden ECO/805/2003 y sirve para la toma de decisiones en caso de hipotecas, compraventas, valoración de activos, asuntos contenciosos, reparto de bienes por Herencia o Divorcio o actualización de valores de inmuebles en garantía de carteras hipotecarias de entidades financieras.
Métodos para realizar una valoración de edificios
Existen diferentes métodos y pasos que se pueden seguir para valorar y tasar un edificio. En CoHispania atentemos a los siguientes:
Método de comparación. Consiste en tasar el edificio en comparación con otros inmuebles de características similares.
Método de coste o reposición. Se basa en el coste de construcción del edificio y en su depreciación.
Método de actualización de rentas. Se utiliza para edificios que generan rentas, como locales comerciales o viviendas en alquiler.
Método residual estático. Se utiliza para terrenos urbanos que no tienen mucha concentración de edificios a su alrededor para ejercer de comparables.
¿Cuánto cuesta una tasación de un edificio?
Si quieres saber quién paga la tasación de un piso, debes saber que el precio de una tasación de edificios puede variar dependiendo de varios factores, como la ubicación de la propiedad, el tipo de propiedad y el tamaño de la misma. Si quieres saber cuál es la mejor tasadora de vivienda, solicita tu presupuesto online con nosotros para tasar tu vivienda.
¿Y cómo se valoran y tasan los edificios singulares?
Nos referimos a los edificios de tipo histórico o singular a los que tienen características especiales que lo diferencian de otros inmuebles y que le otorgan un valor intangible, ya sea histórico, cultural o artístico. Estas características pueden ser su antigüedad, su arquitectura, su valor artístico o su importancia histórica.
Algunos ejemplos de edificios históricos o singulares son los monumentos, los edificios religiosos, los edificios públicos, los palacios, los castillos, las catedrales, entre otros.
Existen particularidades para tasar o valorar edificios singulares de carácter histórico o similar
Estas particularidades se deben a que estos edificios tienen un valor intangible que no se puede medir únicamente por su valor de mercado. También, la tasación de estos edificios requiere de un enfoque especializado y de la consideración de su valor intangible, por lo que es importante solicitar una tasación. A continuación te enumeramos los valores que se tienen en cuenta en una tasación de edificios de tipo singular:
Valor tangible e intangible. Al tasar un edificio singular de carácter histórico o similar, se deben tener en cuenta tanto su valor tangible como su valor intangible. El valor tangible se refiere al valor de mercado del edificio, mientras que el valor intangible se refiere a su valor histórico, cultural o artístico.
Características especiales. Estos edificios tienen características especiales que los diferencian de otros inmuebles, por lo que los procedimientos generales para determinar el valor catastral no tienen aplicación inmediata sobre ellos. Por lo tanto, se deben encontrar fórmulas que compatibilicen mejor con el criterio de coordinación.
Comprobaciones urbanísticas. Se deben realizar comprobaciones urbanísticas para conocer la situación urbanística del edificio y su valor final.
Obras de conservación y restauración. Las obras de conservación y restauración de estos edificios son más caras que las de los edificios modernos, ya que en la mayoría de las ocasiones están construidos con técnicas antiguas distintas a las actuales. Valor histórico artístico. Estos edificios tienen un valor histórico artístico que hace que no puedan aplicarse las técnicas de valoración inmobiliaria habituales. Por lo tanto, se deben utilizar metodologías específicas para este tipo de bienes.
Tasadores especializados: es importante que la tasación de estos edificios sea realizada por un tasador especializado en este tipo de bienes, que tenga conocimientos en historia del arte, arquitectura y patrimonio cultural.
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La tasación de edificios es importante porque permite conocer el valor real de una propiedad, lo que puede ser útil para tomar decisiones informadas sobre su compra, venta o financiación. Además, una tasación oficial es requerida en muchos casos para fines legales o fiscales, como la determinación del valor de una propiedad para fines de impuestos, la valoración de una propiedad en el proceso de una expropiación o la valoración de una propiedad en una herencia.
La validez o caducidad del informe de tasación se fija en la normativa y es de seis meses a contar desde la fecha de emisión. Pasado este periodo, la tasación quedará caducada y dejará de ser válida para la firma de un préstamo o para otros fines para los que se haya solicitado la tasación. En este caso, será necesario realizar una nueva tasación o actualizar la anterior. Es importante tener en cuenta que la caducidad de una tasación puede variar en función de la normativa aplicable y de la entidad que la exija o solicite. Por lo tanto, es recomendable verificar la normativa aplicable y la fecha de caducidad de la tasación antes de utilizarla para cualquier fin.
Si la tasación de un piso tiene errores de antigüedad en el edificio, esto puede afectar el valor de la tasación y llevar a una tasación inexacta o errónea. Algunas de las consecuencias que pueden ocurrir son: valor de tasación incorrecto, problemas en la compraventa o problemas en la obtención de una hipoteca. Es importante que la tasación de un piso se realice de manera rigurosa y objetiva, teniendo en cuenta todos los factores que influyen en el valor de tasación, como la antigüedad del edificio. Si se detectan errores en la tasación, es recomendable contactar con el tasador para que se corrijan los errores y se realice una nueva tasación.
La Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) es una revisión técnica obligatoria que deben pasar periódicamente los edificios con una antigüedad determinada, con el fin de evaluar su estado de conservación y determinar las obras y trabajos de conservación necesarios para mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Además, se reflejan las patologías, roturas, falta de mantenimiento o instalaciones obsoletas que se hayan detectado. En España, todas las fincas con más de 50 años de antigüedad están obligadas a pasar la ITE cada 10 años.
La tasación de edificios con valor patrimonial es una valoración económica que se realiza de un edificio que tiene un valor intangible, ya sea histórico, cultural o artístico, además de su valor de mercado. Mientras que la tasación de edificios convencionales se basa únicamente en su valor de mercado.
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La tasación de un edificio completo incluye a menudo, usos diferentes en metodologías de tasación como pueden ser viviendas, locales comerciales, plazas de garaje y trasteros. Según la normativa ECO, que marca las reglas de la tasación en España, es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
Nos referimos a los edificios de tipo histórico o singular a los que tienen características especiales que lo diferencian de otros inmuebles y que le otorgan un valor intangible, ya sea histórico, cultural o artístico. Estas características pueden ser su antigüedad, su arquitectura, su valor artístico o su importancia histórica.
