La reconversión de las antiguas instalaciones militares del Regimiento de Artillería (Daoíz y Velarde) representa una de las actuaciones públicas en materia de suelo residencial más ambiciosas de la Junta de Andalucía y el Ministerio de Vivienda (SEPES) en Sevilla.
Con una superficie superior a los 175.000 m², este enclave situado estratégicamente entre Los Bermejales y Bellavista dará paso a un nuevo barrio con 948 viviendas asequibles y protegidas (VPO) rodeadas de más de 40.000 m² de espacios verdes y equipamientos comunitarios. Analizamos su posición en el mapa, las características del planeamiento, la hoja de ruta de edificación y las claves de valoración pericial para la adjudicación e hipotecas sobre plano.
Ubicación y mapa de conexión del sector Daoíz y Velarde
El ámbito del antiguo acuartelamiento militar se sitúa en el distrito Bellavista – La Palmera, conectando los desarrollos consolidados con la nueva expansión del sur hispalense:
- Acceso y viarios directos: Emplazado junto al Camino de la Granadilla y el Bulevar Norte, con salida inmediata a la autovía de circunvalación SE-30 y la A-4.
- Proximidad a polos de interés: A escasos minutos del Hospital Universitario Virgen del Rocío, el centro comercial Lagoh, el Campus Universitario de Reina Mercedes y la Ciudad Deportiva del Real Betis.
- Integración en transporte público: Conexión mediante las líneas de autobuses urbanos (TASSAMAR / EMT) y proximidad al apeadero de Cercanías Renfe de Bellavista.
Equipamientos, áreas verdes y modelo de sostenibilidad
El proyecto público para Daoíz y Velarde no se limita a la construcción de bloques de pisos, sino que plantea un entorno residencial abierto y de baja huella ecológica:
- Más de 43.000 m² de parque público y zonas arboladas: Creación de un gran pulmón verde central que conecta las distintas parcelas residenciales con zonas deportivas y paseos peatonales.
- Suelo dotacional educativo y asistencial: Reserva de parcelas públicas destinadas a centro de educación infantil/primaria, centros de día y equipamientos de barrio.
- Urbanización eficiente: Redes de alumbrado público LED, drenaje sostenible y carril bici integrado en la red metropolitana de Sevilla.
Reparto del suelo y régimen residencial del sector
La edificación en el sector del Regimiento de Artillería estará fuertemente volcada en la vivienda asequible para favorecer el acceso a jóvenes y unidades familiares:
| Régimen de Vivienda | Volumen de Unidades | Promotor / Destino del Suelo |
|---|---|---|
| Viviendas de Protección Oficial (VPO / VPP) | 948 unidades | Promoción pública (SEPES / Emvisesa) y cooperativas en régimen general/alquiler |
| Suelo Dotacional y Zonas Verdes | +43.000 m² | Parques urbanos, viales peatonales y equipamientos públicos |
Cronograma de obras y previsión de entrega de llaves
Al tratarse de una actuación sobre antiguo suelo militar, los trabajos de descontaminación y urbanización han precedido a las licencias de edificación:
- Desmontaje y licitación de urbanización (Finalizado): Adjudicación y acondicionamiento del terreno por parte de SEPES entre 2024 y 2025.
- Arranque de las primeras fases de edificación (2026): Inicio de las obras de los primeros bloques (146 VPO) en la segunda mitad de 2026.
- Fase intensiva de construcción (2026–2027): Edificación del resto de manzanas residenciales por fases paralelas.
- Obtención de LPO y entrega de viviendas (2027–2028): Previsión de finalización de obras y firma de escrituras a partir del último trimestre de 2027 y 2028.
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Criterios de valoración ECO para tasaciones en el sector
A la hora de valorar activos en este ámbito para la concesión de financiación bancaria, los técnicos de CoHispania consideran variables legales e inmobiliarias específicas:
- Límite por módulos de VPO en Andalucía: En la vivienda protegida, la tasación bajo la normativa ECO pondera el valor de mercado respetando siempre el precio máximo legal de venta fijado por la Junta de Andalucía para el municipio de Sevilla.
- Hipótesis de Edificio Terminado (HET): Durante el periodo de obras sobre plano, la valoración HET audita la viabilidad del proyecto ejecutable y certifica los avances de obra para la disposición del crédito promotor o préstamo hipotecario.
- Ubicación en zona de alta demanda (Eje Bellavista-Bermejales): La fuerte consolidación de los desarrollos colindantes (como Isla Natura / Palmas Altas) aporta un elevado índice de absorción y liquidez pericial a las promociones del sector.
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Para la concesión de préstamos hipotecarios en promociones protegidas o sobre plano, las entidades bancarias requieren un informe pericial que compruebe los módulos legales y garantice el valor del inmueble bajo la Orden ECO/805/2003. En CoHispania elaboramos tasaciones oficiales adaptadas a la normativa andaluza.
El parque residencial asequible en Sevilla
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