Tras más de dos décadas de vigencia, la emblemática Orden ECO/805/2003, pilar de la tasación en España, ha sido actualizada. La reciente publicación de la Orden ECM/599/2025 el pasado 10 de junio marca un punto de inflexión necesario para sintonizar el sector con la digitalización, las nuevas gestiones urbanísticas y la urgencia climática.
Esta reforma, que entró en vigor dos meses después de su anuncio, no solo retoca la norma anterior, sino que redefine la estructura, el rigor y la transparencia de los informes de valoración con fines financieros e hipotecarios. A continuación, analizamos los cambios fundamentales que transforman el panorama técnico.
El Nuevo Eje: Sostenibilidad y Eficiencia Energética
La diferencia más disruptiva es la transición hacia una valoración «verde». Mientras que la normativa de 2003 ignoraba los factores ecológicos, la nueva Orden ECM integra obligatoriamente el impacto medioambiental en el valor del activo, algo que CoHispania lleva años implementando en sus tasaciones pese a su no obligatoriedad.
- Certificación Energética: Ya no es un trámite externo; ahora es un requisito documental indispensable en el expediente de tasación, tanto para proyectos sobre plano como para inmuebles terminados.
- Análisis de Riesgos: El tasador debe considerar cómo afectan los riesgos climáticos y la calificación energética a la rentabilidad y durabilidad del inmueble a largo plazo.
Rigor Métrico y Transparencia en Superficies
La nueva normativa acaba con las interpretaciones ambiguas sobre el tamaño de los inmuebles. Si antes bastaba con citar las superficies útil y construida, ahora la Orden ECM/599/2025 exige:
- Justificación de fuentes: Se debe detallar de dónde provienen los datos (Catastro, Registro de la Propiedad o medición directa) y conciliar cualquier discrepancia entre ellos.
- Tratamiento de exteriores: Las zonas exteriores se excluyen del cómputo de superficie útil y deben tasarse de forma independiente si su valor es diferenciado.
- Limitaciones físicas: El informe debe señalar explícitamente servidumbres, retranqueos o medianerías que afecten al bien.
Digitalización y Seguridad Documental
En un salto hacia la modernidad, la reforma regula el formato electrónico que la norma de 2003 no contemplaba.
- Firma Electrónica: Tanto el técnico como la entidad tasadora deben emplear firmas digitales reconocidas para asegurar que el documento sea inalterable.
- Trazabilidad: Se implementan sistemas de control digital para garantizar el origen y manejo de la información.
- Adiós a las fotocopias: En el ámbito registral, se elimina el uso de copias simples del Libro de Registro, exigiendo certificaciones oficiales.
Agilidad Urbanística y Nuevas Licencias
Para adaptarse a la realidad de los ayuntamientos modernos, la nueva orden reconoce las autorizaciones administrativas previas (que preceden a la licencia de obra convencional). Esto permite tasar inmuebles en fase de promoción siempre que la autorización cubra al menos el 60% del presupuesto de ejecución y garantice los elementos esenciales de la estructura.
Metodologías Avanzadas y Supervisión
La reforma introduce el uso de modelos automatizados de valoración para activos homogéneos vinculados a emisiones de bonos, siempre bajo un mercado activo. Además, refuerza la transparencia en el método de comparación:
- Testigos comparables: Se debe justificar con mayor detalle por qué se eligen ciertos inmuebles de referencia y qué coeficientes de corrección se aplican.
- Control Administrativo: Se potencia la vigilancia de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, especialmente en valoraciones para aseguradoras y fondos de pensiones, unificando además el plazo de actualización de tasaciones a dos años.
Conclusión: ¿Qué significa este cambio?
Para los particulares y entidades, la Orden ECM/599/2025 se traduce en informes más precisos, fiables y alineados con el mercado actual. Para los profesionales del sector, supone el desafío de digitalizar sus procesos y especializarse en criterios de sostenibilidad.
En definitiva, pasamos de una normativa estática a una dinámica, donde la transparencia y la tecnología son los nuevos estándares de confianza en el mercado inmobiliario español.
