La Comisión de Economía del Congreso ha aprobado este martes la nueva ley hipotecaria (Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) consecuencia de la trasposición de una directiva europea que lleva más de dos años de retraso, con el objetivo de que se debata en el Pleno del Congreso la próxima semana y que tras pasar por el Senado, se publique en el BOE y pueda entrar en vigor en marzo.
Cambios en la Nueva Ley Hipotecaria
El Gobierno aprobó en noviembre de 2017 el proyecto de la nueva ley hipotecaria, aunque el texto aún está en fase parlamentaria. La Comisión de Economía del Congreso ha aprobado el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, con el objetivo de debatirse en el Pleno y, tras pasar por el Senado, entrar en vigor. Esta ley responde a la transposición de una directiva europea con más de dos años de retraso. Su objetivo es aumentar la transparencia para los consumidores, dar más seguridad jurídica a las entidades financieras y reforzar las garantías para los prestatarios.
La ley regula tres aspectos principales: las normas de transparencia y conducta para prestamistas e intermediarios; el régimen jurídico de estos agentes; y el régimen sancionador. También introduce disposiciones adicionales para reforzar la contratación hipotecaria y situaciones específicas a lo largo del contrato.
Hipoteca Verde: una novedad destacada
Una de las novedades más relevantes es la incorporación de las hipotecas verdes, destinadas a viviendas eficientes o que utilizan energías renovables. Estas estarán exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no requerirán escritura pública. Podrán inscribirse en cualquier momento durante la vigencia del crédito.
CoHispania participa en la iniciativa europea «Hipotecas Piloto de Eficiencia Energética» del EeMAP, que busca incentivar a los prestatarios a mejorar la eficiencia energética de sus propiedades o adquirir nuevas con alta eficiencia energética. En España, esta iniciativa está coordinada por GBCe y Triodos Bank.
Ejecuciones hipotecarias
Con la nueva ley, será más difícil activar un proceso de desahucio. Se amplía el número de cuotas impagadas requeridas: en la primera mitad del préstamo, se deberá superar el 2–3% del capital o 9–12 cuotas; en la segunda mitad, el 4–7% o 12–15 cuotas. No afectará a embargos suspendidos pendientes de resoluciones europeas.
Cancelaciones anticipadas
Para hipotecas variables:
- 0,25% de comisión durante los cinco primeros años o 0,5% durante los tres primeros, pasando a 0% después.
Para hipotecas fijas:
- 4% de comisión en los primeros 10 años y 3% después, aunque otra fuente reduce estas cifras al 2% y 1,5%.
Conversión de hipotecas
El cambio de variable a fija será más barato, con un coste máximo del 0,25% durante los tres primeros años y del 0% a partir del cuarto. También se permitirá el cambio de divisa si el préstamo está en moneda extranjera.
Transparencia y asesoramiento
El consumidor recibirá con antelación información normalizada y advertencias sobre cláusulas sensibles. Tendrá derecho a información gratuita ante notario siete días antes de la firma. El notario solo autorizará la hipoteca si el prestatario declara haber comprendido todo el contenido.
Se exigirá a los empleados bancarios formación específica y no podrán ser premiados por la concesión de hipotecas. También se repartirá el coste de los gastos de constitución: el prestamista pagará gestoría, notaría, inscripción y AJD; el prestatario, la tasación.
Eliminación de cláusulas abusivas
Se publicará una lista de cláusulas abusivas para evitar su inclusión en los contratos. También se eliminan las cláusulas suelo y será voluntaria la dación en pago si se pacta entre las partes.
Subrogación, seguros y supervisión
El cliente podrá contratar seguros con entidades diferentes sin que el prestamista cobre por analizarlos. Podrá subrogar su hipoteca sin costes y se creará un mecanismo de compensación entre entidades. Habrá una Autoridad Independiente de Supervisión y un Código de Buenas Prácticas obligatorio.
Valoración del inmueble
El bien objeto de hipoteca deberá ser tasado por entidades reguladas conforme a normas internacionales, como la Orden ECO/805/2003. CoHispania garantiza valoraciones bajo normativa española y supervisión del Banco de España, realizadas por técnicos cualificados e independientes.
