La Comisión de Economía del Congreso ha aprobado este martes la nueva ley hipotecaria (Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) consecuencia de la trasposición de una directiva europea que lleva más de dos años de retraso, con el objetivo de que se debata en el Pleno del Congreso la próxima semana y que tras pasar por el Senado, se publique en el BOE y pueda entrar en vigor en marzo.
La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito. En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma. Además, introduce a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración.
Se crea y premia la figura de la hipoteca verde
Una novedad de la nueva norma es que las viviendas eficientes o que usan energía renovable pueden optar a las ‘hipotecas verdes’, que están exentas de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El Partido Popular logró incluir una enmienda para una regulación específica a créditos dirigidos a financiar proyectos de inversión en eficiencia energética, ahorro de agua y uso y almacenamiento de energías renovables en cualquier tipo de edificio.
Esta hipoteca no requerirá, con la entrada en vigor de la nueva ley, la necesidad de otorgar escritura pública y se podrá inscribir en cualquier momento durante la vigencia del crédito, sin tener que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
CoHispania participa en el lanzamiento y puesta en marcha de la iniciativa europea «Hipotecas Piloto de Eficiencia Energética» de la European Mortgage Federation. La iniciativa EeMAP tiene como objetivo crear una hipoteca europea «verde» o de eficiencia energética para incentivar a los prestatarios a mejorar la eficiencia energética de sus propiedades o adquirir nuevas con una alta eficiencia energética. El EeMAP está diseñado para apoyar a la UE con los objetivos de ahorro energético y cumplir los compromisos de la COP21 y está financiado por el Horizonte 2020 de la Unión Europea. En España, este proyecto está coordinado por GBCe y Triodos Bank.
Aún queda por hacer ya que el principal objetivo del proyecto es incentivar la creación de una hipoteca verde que parte del convencimiento de que la eficiencia energética tiene un efecto de mitigación de riesgos para los bancos y un aumento en el valor de la propiedad.El sector financiero ya se está planteando incluir este tipo de productos y entidades como Triodo’s Bank ya cuentan con este tipo de financiación.
Otras novedades de la nueva norma
Los gastos se reparten: los de tasación del inmueble corresponderán al prestatario, mientras que el prestamista debe pagar los gastos de gestoría, el coste de los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario, los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad y el polémico Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Para llevar a cabo una ejecución, se amplían hasta 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito. La ley establece una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
Se eliminan además las cláusulas suelo y será voluntaria la dación en pago si así lo establecen las partes, aunque no contempla la obligación de garantizar la responsabilidad patrimonial al bien hipotecado. Las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo bajarán a la mitad y serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%.
Más transparencia
El objetivo último, según afirma la propia ley, es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.
El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato y el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas. El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.
Las cajas rurales y las cooperativas de crédito, exentas actualmente de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados tras la entrada en vigor del Real Decreto el pasado mes de noviembre, que modificó la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) para que lo pague la banca cuando afecta a las hipotecas, podrían abonarlo en el caso de que concedan un préstamo. La entidad financiera dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos.
Existirá un Código de Buenas Practicas bancario que será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos. El banco deberá además ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad. Se creará además una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.
