El Project Monitoring es una herramienta fundamental para analizar, controlar y supervisar proyectos. Este servicio es llevado a cabo por consultores independientes que actúan como intermediarios entre la entidad y el cliente, ya sean promotores, particulares, entidades financieras o fondos de inversión. Su intervención abarca desde la fase de construcción hasta la comercialización del proyecto.
El estudio ofrece un análisis estadístico exhaustivo sobre las promociones residenciales en curso, subrayando que, en el actual ciclo inmobiliario marcado por la presión de los tipos de interés, la «estanqueidad presupuestaria» se ha convertido en el imperativo principal para inversores y promotores.
- Gracias a la supervisión técnica y administrativa del project monitoring, el 75,2% de los proyectos cumple los plazos previstos y la mitad concluye sin ningún desvío de costes.
- Los costes de construcción ascienden a 2.293 euros/m2 en el caso de las viviendas unifamiliaries; 1.558.6 euros/m2 en el caso de las unifamiliares adosadas; 1.428.4 las plurifamiliares y 1.143.89 euros/m2 las plurifamiliares bajo cooperativa.
- El 87,72% de las promociones actuales operan bajo el modelo convencional, que demuestra una mayor estabilidad financiera frente al sistema de cooperativas.
- La vivienda unifamiliar, aunque más costosa de construir, registra una velocidad de venta muy superior a la plurifamiliar
Hegemonía del modelo convencional y control de riesgos
Según los datos de CoHispania, existe una clara hegemonía operativa del modelo de promoción convencional, que representa el 87,72% del mercado, frente al 12,28% del modelo de cooperativa. Mientras que el sistema convencional se caracteriza por una gestión profesionalizada orientada a la rentabilidad, la cooperativa se mantiene como un nicho táctico que permite ofrecer producto a precio de coste eliminando el margen promotor.
En términos de gestión de riesgos y estabilidad presupuestaria, el informe arroja datos positivos sobre la madurez del sector:
- Cumplimiento de plazos: El 75,2% de las promociones cumple el plazo contractual. En los casos de retraso, la desviación media es de apenas 2 meses.
- Control de costes: El 49,66% de las obras concluyen sin desvío alguno en sus costes previstos.
- Comparativa de modelos: El modelo convencional demuestra mayor robustez con un desvío medio en costes del 7,43%, mientras que las cooperativas presentan una mayor sensibilidad a la volatilidad, alcanzando un desvío medio del 12,50%.
El análisis geográfico revela una concentración de riesgos y oportunidades en núcleos urbanos consolidados. Barcelona lidera ambos modelos (18,0% en convencional y un 42,9% en cooperativa), seguida de Madrid (16,7% y 19,1% respectivamente). No obstante, para el inversor es crucial notar el desarrollo del modelo convencional de lugares como Málaga (12,0%), Baleares (6,7%) y Valencia (6,0%).
Hay que destacar que el 2,30% de las promociones ya lo ocupa la construcción industrializada, donde el Project Monitoring de CoHispania realiza un análisis exhaustivo en obra y fábrica, garantizando una mayor trazabilidad del proceso constructivo.
El informe revela que el Project Monitoring ha dejado de ser una mera auditoría externa para consolidarse como un «pilar estratégico de control», esencial para mitigar riesgos en un entorno donde las desviaciones pueden determinar el éxito o deterioro de un activo.
Tipologías y costes de construcción
El análisis de CoHispania destaca que la vivienda plurifamiliar sigue siendo el eje del sector, aglutinando el 73,1% de las promociones y el 90,13% de las viviendas totales. El coste de construcción convencional para esta tipología se sitúa en 1.428,40 €/m².
Por otro lado, la vivienda unifamiliar (baja densidad) muestra un comportamiento financiero envidiable. A pesar de que su coste de construcción es significativamente más alto —la unifamiliar aislada alcanza los 2.293,33 €/m², duplicando el coste de la plurifamiliar en cooperativa—, ofrece una ventaja competitiva crucial: una velocidad de venta de +9 puntos sobre la vivienda colectiva en todas las fases de ejecución
El peso del suelo y los costes indirectos
El informe también analiza la estructura de inversión. En el modelo convencional, el suelo representa el 19,64% de la inversión y la construcción el 52,56%, manteniendo un margen de beneficio del 12,30%. CoHispania advierte que la repercusión del suelo es el factor que más condiciona el éxito: el 60,14% de los promotores logra mantener el impacto del suelo por debajo del umbral crítico del 20%.
Finalmente, el documento resalta la importancia de los «Otros Gastos» (técnicos, licencias, comercialización), que en el modelo de cooperativa se disparan al 24,16% al tener que absorber la estructura de gestión sin contar con un margen de beneficio industrial.
