La vivienda en la Política de los políticos

Porque para entender Casa 47 no basta con escuchar el relato ministerial; hay que superponerlo a lo que ha ocurrido con la Vivienda de Protección Oficial (VPO) desde la Transición. Y ahí, los números son devastadores.

Siempre que se habla de la Vivienda de Protección Oficial (VPO) o Vivienda Asequible se hace desde el punto de vista de la fuerza argumental política, es decir de lo que argumentan nuestros políticos. De forma generalizada, la sensación que tiene el ciudadano en los últimos años es que la política se ha convertido en un constante, terrible y ya manido intercambio de narrativas sin contenido de fondo y acusaciones vacías en cuanto a la puesta en marcha de políticas verdaderamente útiles para el ciudadano.

Normalmente, se alza la voz cuando se quiere señalar a los potencialmente responsables de la mala situación de este gran problema social, o se quiere anunciar una nueva acción salvadora, lanzando cifras y más cifras sobre el número de viviendas sociales que se piensan construir. Esas cifras siempre están argumentadas en base a los errores o inacciones del contrario político. Se buscan culpables, pero parece que nadie quiere ponerle solución. Tan solo en campaña electoral se lanzan eslóganes referidos al número de viviendas asequibles que cada uno ofrece a sus potenciales electores.

Desde el punto de vista puramente técnico, cuando tratamos de analizar las razones del por qué no ha funcionado este segmento de la vivienda, tratamos de buscar la respuesta en los componentes de una construcción, con argumentos como; “el problema es la falta de suelo”, “el coste de construcción es muy elevado lo que imposibilita un mínimo margen de beneficio para el promotor”, “el precio de venta de las VPOs está muy cerca de los precios de la vivienda libre”, y así un largo etcétera que gira y gira sin lograr encontrar el origen del problema.

Pero qué pasa cuando se abandona ese punto de vista puramente técnico para adentrarse en los vericuetos de los datos oficiales tratando de contrastarlos, relacionarlos en el tiempo político e intentar dilucidar quién o quiénes de nuestros representantes participaron de forma directa o indirecta, por errores o por inacción.

Un país que dejó de construir vivienda protegida

El estudio “La VPO en España – Responsabilidad política por error o inacción” realizado por CoHispania es una radiografía de 80 años de políticas de vivienda, desde el franquismo hasta la actual legislatura.

El resultado de este Estudio es claro, “España ha ido desmontando su sistema de vivienda protegida al mismo tiempo que crecía la población”.

Bastan algunos datos que refrenda esta afirmación:

• A finales de los años setenta se construían 549 VPO por cada 100.000 habitantes.
• En 2017 se tocó fondo con 10,6 VPO por cada 100.000 habitantes.
• En 2023, pese a los anuncios de “boom” de vivienda asequible, apenas llegamos a 18 viviendas por cada 100.000 habitantes.

Mientras tanto, la población ha aumentado en casi 13 millones de personas desde 1975. La brecha entre crecimiento demográfico y producción de vivienda protegida no es coyuntural: es estructural, y se agrava año a año.

La caída ha sido transversal a todos los gobiernos, pero el diagnóstico del Estudio es muy duro. “ningún color político ha sido capaz de sostener en el tiempo una política eficaz de VPO. Se han sucedido planes estatales, transferencias a comunidades autónomas y cambios normativos, pero el resultado final es un parque de vivienda social ridículo para la magnitud del problema”.

Mucho presupuesto, poca vivienda

La ministra presume ahora de una inversión de 13.000 millones para Casa 47. La pregunta incómoda es: ¿de verdad el problema ha sido la falta de dinero?

Si miramos los Presupuestos Generales del Estado, la respuesta queda claramente matizada:

• En los últimos años, especialmente con el actual Gobierno, el gasto presupuestado en vivienda ha alcanzado cifras récord: más de 3.400 millones de euros anuales en 2022 y 2023, en torno al 0,7% del Presupuesto del Estado.
• Sin embargo, ese esfuerzo no se ha traducido en un incremento comparable del parque de vivienda protegida y por lo tanto la curva de la VPO sigue prácticamente plana.

El estudio calcula, además, cuántas viviendas se habrían podido construir si las partidas presupuestarias de 2013 a 2023 se hubiesen orientado de forma más directa a promoción pública. El resultado es de 87.674 VPO adicionales con tipología estándar de 110 m².

Dicho de otra manera, “dinero ha habido” pero lo que ha faltado es prioridad política, continuidad y gestión. La vivienda se ha utilizado como eslogan electoral, no como política de Estado.

Casa 47: promesa de parque público con dinero de siempre

En este contexto aparece Casa 47, con un relato ambicioso:

• 40.000 viviendas “listas para salir” y 2.400 suelos para otras 55.000.
• Licitación de compra de vivienda por 100 millones “en las próximas semanas”.
• Alquileres que, en teoría, se situarán alrededor de 713 euros en Barcelona y 735 en Madrid para pisos de 70–80 m², la mitad o un 38% menos que el mercado, según la ministra.
• Contratos de hasta 75 años, lo que equivale a un alquiler “de por vida” para muchas familias.

Sin embargo, el gran ausente en la entrevista a la Ministra es el cómo por lo que nos hacemos las siguientes preguntas:

¿De dónde saldrán los 13.000 millones?

No hay magia contable posible. Tendrán que salir de los Presupuestos Generales del Estado, es decir, de los impuestos de todos o de mayor endeudamiento público. La cifra anual (1.300 millones) es relevante, pero no es muy superior a lo que ya se ha venido consignando en los últimos ejercicios bajo diferentes etiquetas de “política de vivienda”. La novedad no es el dinero, sino la marca y el envoltorio: Casa 47.

¿Qué se recorta o qué se deja de hacer?

Si el gasto en vivienda se mantiene en torno al 0,7% del presupuesto, destinar 1.300 millones a Casa 47 implica reasignar partidas dentro del propio capítulo de vivienda o limitar el margen para otras políticas públicas. Si se suma a lo ya existente, implicará más déficit o más impuestos. Nada de esto se menciona en el discurso oficial.

¿Vamos a repetir el mismo error?

El historial demuestra que los recursos presupuestarios no se han transformado en un parque público suficiente ni estable. El riesgo es crear una nueva estructura estatal –con su consejo, su burocracia y sus costes fijos– sin cambiar las lógicas que han hecho fracasar la VPO.

La lección olvidada de la VPO: el Estado solo no basta

El análisis histórico muestra que:

• Más del 80% de la VPO construida en España ha sido de promoción privada, con la Administración fijando precios y condiciones, pero apoyándose en el promotor.
• La promoción pública pura ha sido residual y solo tuvo cierto protagonismo durante la primera legislatura de José María Aznar, cuando llegó a suponer hasta el 41% de las actuaciones en algunos años. Luego volvió a languidecer.

Casa 47 se presenta como gran empresa estatal, pero la ministra apenas detalla qué papel se reserva al sector privado: ¿será constructor, gestor, mero proveedor? ¿Habrá colaboración público-privada o se opta por recentralizar la política de vivienda tras años de transferencias a las comunidades autónomas?

Si se ignoran las lecciones de la VPO –cesión de suelo público, incentivos fiscales, reducción de costes de construcción, seguridad jurídica para inversores institucionales– el riesgo es que Casa 47 se convierta en un enorme cascarón administrativo que compra y gestiona viviendas sin modificar los factores que encarecen el mercado.

El derecho a la vivienda y la tentación del “parque milagroso”

La ministra subraya que hasta el 60% de la población podría optar a estas viviendas, con un límite de renta de 63.000 euros por hogar. Es decir, no se trata solo de aliviar la situación de los más vulnerables, sino de dar respuesta a la clase media que ve cómo el alquiler se come su salario.

Es un diagnóstico correcto, pero plantea varias incógnitas:

• Si el universo potencial es tan amplio, ¿cuántas viviendas serían necesarias para que Casa 47 tenga un impacto real y no meramente simbólico? Aun sumando las 40.000 viviendas iniciales y las 55.000 proyectadas, el volumen es muy reducido frente a los millones de hogares afectados.
• ¿Cómo se seleccionará a los beneficiarios? ¿Con qué criterios de renta, territorio y situación familiar? Sin reglas claras y homogéneas, la frustración puede ser enorme.
• Y, sobre todo, ¿qué ocurrirá si el mercado privado sigue sin recibir señales claras ni seguridad para invertir en alquiler asequible?

La experiencia de décadas muestra que no hay parque público suficiente que pueda, por sí solo, compensar un mercado disfuncional. Si la política se limita a crear “islas” de vivienda protegida sin abordar fiscalidad, suelo y marcos regulatorios estables, la tensión en precios seguirá trasladándose al resto del mercado.

De la moratoria antidesahucios al “escudo social” permanente

La voluntad de prorrogar la moratoria antidesahucios y mantener un “escudo social” permanente encaja en una agenda de protección inmediata, pero no sustituye la necesidad de políticas de oferta estructurales. Es cierto que la vivienda pública de alquiler es una pieza esencial, pero no puede ser la coartada para no afrontar reformas incómodas como la simplificación urbanística, incentivos a la rehabilitación, seguridad jurídica en los contratos, revisión de la fiscalidad de la vivienda vacía, etc.

Mientras se debate la continuidad de la moratoria, la realidad es que España sigue con un parque de VPO en mínimos históricos y una producción anual testimonial, muy lejos de lo que serían necesarios para estabilizar el mercado.

¿Oportunidad histórica o nueva operación de marketing?

Casa 47 podría ser una oportunidad para corregir décadas de error o inacción política en materia de vivienda, siempre que cumpla tres condiciones:

• Transparencia presupuestaria lo que implica explicar con detalle de qué partidas salen los 13.000 millones, qué se deja de financiar a cambio y cómo se medirá el retorno social de cada euro invertido.
• Compromiso plurianual de Estado para blindar la política de vivienda frente al calendario electoral, con un pacto que impida que la próxima legislatura vuelva a resetearlo todo.
• Engranaje real con el mercado privado usando al Estado como tractor –suelo, financiación, garantías– pero sin expulsar ni demonizar al promotor privado ni al inversor institucional que quiera trabajar en el segmento asequible.

Si estas condiciones no se cumplen, la empresa estatal corre el riesgo de engrosar la larga lista de grandes anuncios y pequeños resultados que jalonan la historia de la VPO en España.

Porque el problema de la vivienda no es solo cuánto se promete gastar, sino cómo se gestiona, con qué reglas y durante cuánto tiempo. Y en ese examen, la política española llega a Casa 47 con un suspenso reiterado.