La vivienda de protección oficial es una opción a tener en cuenta para acceder a una vivienda; más aún con las dificultades que están teniendo los jóvenes e España para independizarse y disfrutar de su primera vivienda.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) más de un tercio de las 5.382.500 personas entre 25 y 34 años todavía no se había independizado en 2017. Tal y como refleja la última Encuesta Continua de Hogares difundida por el INE, El 52,7% de los jóvenes entre 25 y 29 años vivían con sus padres o con alguno de ellos. Para las personas de 30 a 34 años este porcentaje se reducía hasta el 24,1%. La forma más frecuente de convivencia para edades entre 30 y 34 años era la pareja (el 33,3% del total vivía con hijos y el 20,8% sin ellos).
Las viviendas protegidas permiten a las personas con menos recursos tener un lugar el que vivir y cada comunidad autónoma establece una serie de requisitos para poder comprar o alquilar este tipo de inmuebles. En una definición más amplia englobaría al conjunto de viviendas (nuevas y usadas) objeto de alguna protección (ayuda pública), con independencia de que las viviendas objeto de protección hayan sido calificadas o no como de protección oficial.
Cuando una vivienda es clasificada como de protección oficial, tanto el constructor o promotor como el comprador reciben ciertos beneficios, a cambio de los cuales quedan sujetos a ciertas condiciones legales durante el tiempo de clasificación. Para que una vivienda sea clasificable como de protección oficial, la Administración Pública establece una serie de requisitos legales tanto para la vivienda (tamaño y precio máximos) como para el comprador (ingresos máximos, típicamente expresados en múltiplos del IPREM (Indicador Público De Renta De Efectos Múltiples) no disponibilidad de otra vivienda, empadronamiento en el territorio regido por la administración…). Cuando el número de potenciales compradores excede al de la oferta de VPO, las Administraciones suelen recurrir a sorteos para establecer las adjudicaciones. El constructor se compromete a no vender la vivienda por encima de un precio máximo fijado por la administración (precios que suelen estar por debajo de los precios de mercado). A cambio, recibe una serie de beneficios, incluyendo la financiación de una gran parte del proyecto (hasta el 80%) a un tipo de interés también inferior.
Por su parte el comprador obtiene una vivienda a un precio inferior al del mercado y en ocasiones, dependiendo de la Comunidad Autónoma, también subvenciones económicas para la adquisición. A cambio, la vivienda tiene una normativa de uso y venta especial: primero, debe ser el domicilio habitual del comprador y si el comprador quiere revender la vivienda, deben pasar una serie de años y el precio está fijado por la administración, quien además posee derecho preferente de compra para evitar así la especulación con este tipo de viviendas.
El valor tasado medio de vivienda protegida, los datos de Fomento afirman que el total nacional se situó en 1127,3 euros el metro cuadrado en 2018, un 0,2% menos que el mismo trimestre del año anterior (El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre se ha situado en 1.589,5 euros/m2).
España ha sido tradicionalmente un país comprador de vivienda. Sin embargo, en los últimos tiempos las tornas están cambiando y el alquiler es una opción cada vez más tenida en cuenta. El último plan de vivienda aprobado por el Gobierno (Plan de Vivienda 2018-2021) se centra en el alquiler con el objetivo de fomentar el acceso a la vivienda en alquiler a sectores con dificultades económicas, y un parque público de vivienda en alquiler.
Cada vez hay menos vivienda protegida
Según los datos del Ministerio de Fomento, en 2017 se entregaron en España 4.938 viviendas protegidas de planes estatales o autonómicos, mientras que se registraron más de 400.000 solicitudes para acceder a este tipo de inmuebles.
Con cifras que superan los 85.000 inmuebles en 1997, en los últimos tres años el número de viviendas de protección oficial ha bajado de las 10.000 por primera vez desde el inicio de la serie estadística: 1991. Respecto a las viviendas protegidas destinadas al alquiler, tan sólo suponen el 14,5% de las nuevas certificaciones iniciales.
Tipos
Normalmente, al hablar de viviendas de protección oficial se suele acudir al término VPO (Vivienda de Protección Oficial). Sin embargo, hay más tipos de viviendas protegidas. Las mencionadas VPOs o Viviendas de Protección Oficial.
Dado que las Comunidades Autónomas tienen otorgadas las competencias, los tipos, siglas y requisitos de las viviendas protegidas varían según los territorios y los decretos en los que se apoyan en el momento de adjudicación.
Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) nacieron con el propósito de facilitar el acceso a la vivienda. La primera legislación sobre VPO en España es el Decreto 2131/1963, de 24 de julio. La VPO es una vivienda calificada según la legislación estatal (en estos momentos está vigente el plan de vivienda estatal 2018-2021, que no hace mención, como sí hacían los antiguos, de los tipos de vivienda protegida en venta, en función de las rentas.
Viviendas de Protección Oficial de promoción pública, están construidas y ejecutadas, por las administraciones públicas o por organismos públicos o empresa Públicas adscritas a estas administraciones. La Vivienda de Promoción Pública (VPP) es aquella en la que la compra del suelo, la financiación y la construcción son gestionadas por un ente público. El Estado se encarga de dar el suelo a la constructora adjudica los pisos mediante sorteo o concurso público. El área construida no debe superar los 110 metros cuadrados. La calidad de construcción es mayor que en una VPO, así como su precio.
Otra de las categorías más conocidas en este ámbito son las Viviendas de Protección Pública (VPP).
Existen tres tipos de viviendas con protección pública:
- Para venta o uso propio, que a su vez pueden ser Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB). Tiene una superficie construida de hasta 110m² y está sujeta a un precio legal máximo de venta o vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL). Tiene una superficie no superior a 150m² y está sujeta a un precio legal máximo de venta. Las viviendas de Protección de Precio Limitado (VPPL) pueden levantarse sólo sobre suelo destinado a vivienda libre.
- Para arrendamiento, que a su vez pueden ser:
- Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA). La superficie construida es de un máximo de 110m², que podrá llegar hasta 150m², cuando se destine a familia numerosa. Está sujeta a una renta mensual máxima.
- Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra (VPPA OC). Tiene una superficie máxima de 150m² y está sujeta a una renta anual máxima.
- Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes (VPPA OC J). Destinada a personas menores de 35 años, sujeta a una renta anual máxima y con una superficie de hasta 70m².
- Por último, Vivienda de Integración Social (VIS) destinada a personas que necesitan de protección social, con una superficie no superior a 130m². Pueden ser para arrendamiento o para otra forma de cesión, pero nunca para tener en propiedad.
En las Viviendas de Protección Oficial de promoción privada, las administraciones públicas aportan la edificación, el terreno o la financiación pero su construcción se efectúa a través de cooperativas o promotoras privadas.
La Vivienda de Precio Tasado (VPT): únicamente se pueden destinar a la compra, si bien se permite que los propietarios de estas viviendas las puedan alquilar, siempre y cuando cumplan con las condiciones establecidas.
Requisitos comunes
Como ya se ha mencionado, aunque los requisitos y características básicas se fijan en los Planes de Vivienda estatales, cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento tiene competencias en cuanto a Vivienda Protegida se refiere. Aunque los requisitos pueden variar, hay varios que son comunes. Para empezar, a la hora de plantear adquirir una vivienda protegida, piénsalo bien a largo plazo ya que se deberá destinar como residencia habitual y permanente, sin posibilidad de venderla libremente. Para venderla antes de 10 años, hay que pedir una autorización a la Comunidad Autónoma y devolver las ayudas recibidas hasta el momento. Incluso, una vez transcurridos los 10 años, mientras la vivienda siga calificada como protegida del mismo régimen de protección y en la misma ubicación, estará sujeta al derecho de tanteo y retracto.
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