La importancia de la tasación en la comercialización de una vivienda

La compraventa de viviendas continúa reactivándose este 2018. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, el primer semestre del año se han incrementado el 10,9% respecto al mismo período del año pasado, con 262.231 operaciones.

Conocer el valor de un inmueble, además de comprobar si el precio que marca un vendedor es razonable, es fundamental antes de iniciar una transacción hipotecaria para comprador, vendedor y el banco, que siempre pedirá la tasación oficial de una vivienda, realizada por una sociedad de valoración homologada por el Banco de España antes de ofrecer cualquier préstamo hipotecario.

Tasaciones inmobiliarias con finalidad hipotecaria

Se trata de una valoración que sirve para establecer el valor de un bien de acuerdo con unos criterios y metodología adecuados regulada en el Real Decreto 775/1997. Es necesaria para que el banco sepa cuál es el valor de la vivienda y el riesgo que asume con la concesión de la hipoteca y la realizan tasadoras homologadas y supervisadas por el Banco de España y publicada a través del Registro Oficial de Entidades

Las tasaciones, también llamadas informes de valoración, son imprescindibles ya que el banco tiene la garantía de que el valor de la vivienda es suficiente en caso de impago, por lo que es fundamental que el comprador del inmueble sepa la cantidad del valor del inmueble o vivienda para conocer el desembolso y firmar el préstamo hipotecario con la entidad financiera. Hay que tener en cuenta que las hipotecas se conceden normalmente hasta el 80% (a veces 100%) del valor de tasación de la vivienda, no del valor de la venta.

¿Qué influye en la valoración de un inmueble?

La Tasación Inmobiliaria, regulada bajo la Orden Ministerial ECO 805/2003, expresa el valor de un inmueble y es realizada por un experto independiente y supervisada y certificada por una sociedad de valoración homologada por el Banco de España.

Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son, entre otros,

  • Ubicación.
  • Servicios próximos: parques y zonas verdes, colegios, médicos, supermercados, ócio, comércios...
  • Oferta y demanda de la zona.
  • Superficie: m2 y distribución.
  • Calidad de los materiales de construcción.
  • Situación del inmueble dentro del edificio.
  • Antigüedad del inmueble
  • Rehabilitaciones y calidad del interior.

Además, hay diferentes métodos que se emplean para realizar la valoración, siendo la tasación por comparación la fórmula más extendida. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.

La Orden ECO establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación:

  • Garantías Hipotecarias de operaciones de crédito o préstamo
  • Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras
  • Determinación del Patrimonio de los Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria
  • Determinación del Patrimonio Inmobiliario de los Fondos de Pensiones

Esta Orden establece, entre otras obligaciones, que para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación real del inmueble objeto de la valoración. Entre las comprobaciones, se incluirán al  menos:

  • La identificación física del inmueble, mediante su localización y visita por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.
  • El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.
  • En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.
  • El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
  • La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore.

Según el la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, las entidades de crédito deben aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado por eñ Banco de España y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, sin perjuicio de que la entidad pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá cobrar al cliente que aporte la certificación.

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