La edificabilidad define el máximo de metros cuadrados que se pueden construir sobre una parcela y depende de la normativa urbanística, la ordenanza aplicable y otros factores como la ocupación, la altura o los retranqueos.
Además, conocer la edificabilidad de una parcela es clave antes de comprar, vender o desarrollar un suelo, porque determina el aprovechamiento real permitido y, por tanto, su potencial de construcción.
¿Qué es la edificabilidad?
La edificabilidad es el máximo de metros cuadrados que se pueden construir en una parcela según la normativa urbanística aplicable. Suele expresarse como metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.
En la práctica, este dato marca el potencial real de construcción de un terreno y depende siempre del planeamiento municipal y de la ordenanza concreta.
¿Cómo se calcula?
La forma más habitual de cálculo es multiplicar la superficie de la parcela por el coeficiente de edificabilidad. Por ejemplo, si una parcela tiene 150 m² y un coeficiente de 0,9 m²t/m²s, el resultado es 135 m² de techo edificable.
Además, pueden intervenir otros parámetros urbanísticos como la ocupación máxima, la altura permitida, el fondo edificable o los retranqueos. Cuando hay varios criterios, debe aplicarse el más restrictivo.
Diferencia con la ocupación
La edificabilidad no es lo mismo que la ocupación. La ocupación indica el porcentaje de suelo que puede cubrir la edificación en planta, mientras que la edificabilidad mide el total construible sumando todas las plantas.
Dicho de forma simple, la ocupación responde a “cuánto puedes pisar” y la edificabilidad a “cuánto puedes construir en total”.
¿Dónde consultar el dato?
La forma más directa de conocer la edificabilidad es solicitar una cédula urbanística en el Ayuntamiento o consultar el planeamiento municipal. Ese documento puede incluir la edificabilidad ya calculada o los parámetros necesarios para obtenerla.
También conviene revisar la ordenanza urbanística aplicable, porque ahí se define si el terreno se rige por coeficiente de edificabilidad, por ocupación, por altura máxima u otros límites.
Necesitas saber si una parcela permite construir lo que tienes en mente? Solicita el estudio urbanístico y revisa la edificabilidad antes de comprar, vender o proyectar. Pero no te olvides te pedir una valoración o tasación.
