Qué cambios incluye la nueva ley hipotecaria

El Congreso sigue trabajando en la tramitación del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que aprobó el pasado diciembre en Consejo de Ministros, una legislación que se prevé que entre en vigor antes de finalizar el año tras recibir la aprobación de las Cortes. La tramitación, esperada para después de este verano, sufrirá aún más retrasos tras el cambio del Gobierno. España se enfrenta a una multa desde Bruselas, ya que el texto debería haber entrado en vigor antes de marzo de 2016 y culminar la transposición de la directiva europea.

El objetivo de la nueva legislación es implantar en el ordenamiento jurídico español las directrices europeas en materia, aumentar la transparencia para los consumidores y dar más seguridad jurídica a las entidades financieras.

¿Qué cambios trae la nueva Ley Hipotecaria?

Una hipoteca es, según la definición que otorga el Banco de España, un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble.

Se trata de un producto bancario que permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero (capital del préstamo) por parte de una entidad de crédito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad y los intereses correspondientes mediante pagos periódicos (cuotas) que cuenta con el inmueble adquirido como garantía.

Será más difícil activar un proceso de desahucio

Actualmente, el sistema establece que la entidad financiera puede ejecutar la hipoteca a partir del tercer mes de impago. Con el nuevo Proyecto de Ley, la declaración de vencimiento anticipado dependerá del número de cuotas del préstamo vencidas y no satisfechas y de la fase de la vida del préstamo en la que se produzca el impago.

Durante el transcurso de la primera mitad de vida del préstamo, el vencimiento anticipado se producirá tras el impago de mensualidades que conjuntamente superen el 2% del capital concedido o de 9 cuotas mensuales. Durante la segunda mitad de la vida del préstamo, se producirá tras el impago equivalente a mensualidades que superen el 4% del capital concedido o de 12 cuotas mensuales.

El consumidor no tendrá que aceptar la compra de otros productos financieros

El consumidor deberá recibir con una antelación de siete días naturales respecto a la fecha de firma del contrato hipotecario por parte del banco una ficha de información normalizada con las principales características del contrato y otra estandarizada con advertencias en la que se incluyen cláusulas sensibles.

El consumidor no tendrá que aceptar la compra de otros productos financieros como condición imprescindible para obtener una hipoteca. Lo que sí se permitirá son las ventas combinadas y se facilitará la conversión de hipotecas variables a fijas.

Cambio de hipotecas a tipo variable a hipotecas a tipo fijo

El cambio de un a hipoteca variable a una fija será mucho más barato de lo que es actualmente.

La propuesta de la nueva Ley que se está tramitando es que este cambio nunca suponga más del 0,25% durante los primeros tres años del préstamo hipotecario, pasando al 0% a partir del cuarto año.

Cambio de divisa en la que se crea la hipoteca

La Directiva contempla también la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos- del crédito en moneda extranjera y, como tal, se traslada a la normativa española.

Traslado de la hipoteca

A partir del quinto año de la vida de la hipoteca el prestatario podrá resolverla sin penalización alguna por llevarse la hipoteca a otra entidad financiera que le ofrezca mejores condiciones. La ley incluye la posibilidad de negociar con la misma entidad o hacerlo con otra, en cuyo caso, el banco podrá cobrar una comisión de reembolso del 0,25% y sólo durante los tres primeros años. Además, está previsto que los gastos de notaría y registro en estos casos estén bonificados en un 90%.

Intereses de demora por cantidades impagadas

Con la entrada en vigor de la ley, el límite al interés de demora no podrá superar el 9% y se hará pública una lista con las cláusulas consideradas abusivas por parte de los tribunales para impedir que sean incluidas en los contratos. En el supuesto de que existiese alguna, el notario puede exigir a la entidad financiera su retirada.

Cancelaciones aanticipadas totales o parciales

Esta reforma traerá un beneficio directo para el prestatario en el abaratamiento de las cancelaciones anticipadas frente a las comisiones actuales que penalizan dichas cancelaciones.

Así para:

Las hipotecas a tipo variable podrá ser una de las siguientes:

• El 0,25% del capital reembolsado durante los cinco primeros años del plazo y pasando a ser del 0% posteriormente.
• El 0,5% del capital amortizado durante los tres primeros años pasando a partir del cuarto año a un 0%.

Las hipotecas a tipo fijo:

• La comisión máxima será del 4% si se hace durante los 10 primeros años y del 3% si se hace después.

Información gratuita y previa a la formalización de la hipoteca con el asesoramiento del notario

En la estructuración de motivos de esta ley, el prestatario tendrá derecho a una información gratuita ante el notario, tal y como se ha mencionado anteriormente, que actuará como fedatario público, durante los siete días previos al día de la firma de la hipoteca, sobre las cláusulas que pudieran llegar a suponer un perjuicio.

Tras estas explicaciones, el prestatario deberá firmar ante el notario un documento donde asegure que ha entendido todo lo relativo al documento hipotecario.

En caso de que el futuro prestatario no firmara dicho documento, el notario no podrá autorizar la firma de la hipoteca.

Conocimientos y limitaciones para los empleados de banca

Durante los años de bonanza del mercado inmobiliario e hipotecario en España se ha visto cómo los objetivos que se indicaban a los empleados de banca aumentaban y a su vez eran premiados por el aumento de hipotecas producidas.

Con la nueva ley, los empleados de las entidades financieras o prestamistas deberán demostrar un total conocimiento del producto hipotecario que venden y ‘nunca’ podrán ser bonificados por ser especialmente fructíferos por el número de hipotecas que produzcan.

La valoración del bien objeto de hipoteca

En su Artículo 11, ‘Tasación de los bienes inmuebles’ se detalla que:

• Los inmuebles utilizados como garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo.
• La tasación se realizará por una sociedad de tasación, o un servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
• Se utilizarán normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

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