XII Observatorio de la Valoración: La crisis del coronavirus tendrá un efecto mayor sobre la demanda que sobre la oferta

La Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) a la que pertenece CoHispania, ha presentado el XII Observatorio de la Valoración correspondiente al primer trimestre de 2020 junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull y de un grupo de 20 panelistas, formado por expertos de las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector.

El informe de coyuntura del Observatorio de la Valoración se elabora periódicamente y tiene como objetivo recoger el debate abierto entre los socios de la AEV, entre los que se encuentra CoHispania junto a otras 22 sociedades de tasación que representan el 90% de la actividad a nivel nacional, y un grupo de expertos ajenos a las empresas de valoración sobre temas relacionados con la evolución del sector inmobiliario.

El primer trimestre de 2020 refleja el impacto del cierre de las empresas y del encierro de los trabajadores, con un -3.77% de crecimiento según la Contabilidad Nacional, que sería la primera evidencia de esta crisis. El trabajo recuerda que el año 2019 terminaba con un crecimiento del PIB en España a una tasa del 1.7% real sostenida por el gasto interno, básicamente público, aunque había mejorado el gasto en bienes duraderos (que caía desde dos años atrás) y se había mantenido el consumo global de los hogares y de las sociedades sin ánimo de lucro, en un aparente cambio de tendencia.

La caída parece muy elevada teniendo en cuenta que la reducción en la actividad se produjo durante algo más de dos semanas del trimestre (desde el 16 de marzo, ya que abril se computará en el segundo trimestre). No obstante, es posible que esta cantidad sume la tendencia decreciente que existía en la evolución económica a finales del año anterior. Las fuertes caídas se producen en el ámbito privado, con el gasto de las Administraciones públicas y de las sociedades sin ánimo de lucro (ISFLSH) manteniendo sus niveles previos.

Desde la segunda mitad de 2019 se muestra una situación contraria a la que se veía a finales de 2018: la aportación de la construcción se hunde hasta un -0.5% en el último trimestre de 2019. Por su parte, el valor añadido de los servicios inmobiliarios repuntó a finales de 2019 con un crecimiento por encima del PIB del 2.6%, lo que refleja el buen comportamiento de las transacciones a final de año y una aparente buena salud en el mercado inmobiliario, tendencia que se congela (crecimiento cercano a cero) en el primer trimestre de 2020.

Entre las principales conclusiones del Observatorio destaca la opinión de los panelistas respecto a la evolución de los precios residenciales: una amplia mayoría está de acuerdo en que, pese a la crisis del COVID-19, el año 2020 no finalizará con grandes variaciones en la media nacional de precios, descartando por tanto las caídas bruscas a corto plazo. De hecho, un 50% de los panelistas internos y un 30% de los externos se alinean con la predicción arrojada por el modelo utilizado por la autora del informe, que comporta un crecimiento a ritmos bajos (inferiores al 2%) durante el segundo y tercer trimestre de 2020, una muy leve caída (-0,23%) en el cuarto trimestre y un nuevo repunte a partir del inicio de 2021, pronóstico que se ha obtenido tras introducir en el modelo un hipotético escenario económico resultante de la crisis sanitaria, que se tendrá que ir confirmando o revisando en próximos trimestres.

Los panelistas que no comparten esta visión estiman, en cambio, que aunque en el 2020 los precios podrían experimentar caídas muy moderadas o incluso una relativa estabilidad, la recuperación será mucho más tardía; consideran que durante 2021 seguirán experimentándose ajustes en los precios, por razones macro y microeconómicas tales como la recesión global, la caída del empleo, la paralización del volumen de transacciones y la derivación de los recursos y ayudas públicas a otros sectores más afectados por el confinamiento.

Según el Informe, la razón del debilitamiento en el valor añadido de la construcción en los últimos meses de 2019 se circunscribe al sector no residencial (otros edificios y construcciones) que reduce su inversión a final de año mientras que la inversión en vivienda se sostiene, manteniendo un ritmo de crecimiento similar al del PIB del 2.17%. El shock del Covid19 no modifica sustancialmente la evolución de la inversión en edificación no residencial (cae un 12.9%), ya en regresión, pero sí tiene un fuerte impacto en el sector de viviendas, donde la inversión cae un 10.86% sobre el nivel del año anterior. Esta caída es equivalente a la experimentada en el tercer trimestre de 2008, aunque, en aquella ocasión, siendo precedida por cuatro trimestres de reducción en la inversión, y en ésta, de forma súbita.

La situación actual, a la que se suma no contar con un período claro en que pueda terminar el aislamiento general, la producción mundial seguirá cayendo, y hay que esperar una reducción en la evolución del PIB cuya duración es incierta. En el caso de España (y en muchos otros países) la producción efectiva de los sectores que no han tenido la posibilidad de trasladar su producción a una forma de actividad remota, está cayendo. Los sectores más penalizados en el primer trimestre de 2020 son la actividad de la construcción (ya en inicio de recesión) y los sectores de servicios que recibieron el primer impacto (los relacionados con el turismo y con actividades artísticas y recreativas).

Una amplia mayoría de los encuestados (86% de los panelistas internos y 100% de los externos) respalda esta afirmación, y hacen alusión a las dificultades que muchas empresas constructoras habían comenzado a enfrentar ya durante el segundo semestre de 2019. Además, el 93% de los panelistas internos y el 57% de los externos se muestran de acuerdo con la idea de que el problema fundamental para el despegue de la producción de viviendas residía y residirá en la debilidad de la demanda que, a pesar del proceso de recuperación del sector experimentado en los últimos años, todavía arrastra desequilibrios financieros, laborales y demográficos tales como bajos salarios, por lo general incapaces de pagar los precios a los que la oferta puede promover las viviendas de nueva construcción.

El informe destaca la necesidad de una reacción proactiva de los sectores públicos y privados, con un fuerte apoyo a las empresas pequeñas y medianas de la edificación, y no caer de nuevo en el grave error de la crisis anterior, que llevó a acelerar su desaparición, con las consecuencias actuales de escasez de oferta, entre otras.

Según el informe, hasta comienzos del mes de abril el alquiler residencial seguía confirmándose como una alternativa de inversión muy interesante, con unas tasas de capitalización altas, que, no obstante, podrían ajustarse a la baja si la pandemia conllevase un debilitamiento definitivo de la demanda. De hecho, un 80% de los panelistas internos y hasta un 85% de los externos entienden que es “algo probable” o, incluso, “bastante probable” que en los próximos meses descienda ligeramente el interés de los inversores por el alquiler residencial, dado que el previsible aumento del nivel de paro, la ralentización en la llegada de demanda extranjera, la posible reducción de la movilidad estudiantil y la pérdida de capacidad adquisitiva de la demanda conllevarían un ajuste en las rentas y también en las rentabilidades.

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