¿Qué métodos existen para tasar un inmueble?

A la hora de realizar la tasación o valoración de un determinado bien, existen diferentes métodos técnicos utilizados para la obtención de un valor. Los métodos recogidos en la Orden ECO 805/2003 son los siguientes:

  • Método de comparación.
  • Método de coste.
  • Método de actualización de rentas.
  • Método residual.

Método de Comparación

Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario. Para la utilización de este método será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos del Mercado Hipotecario se deberán cumplir los siguientes requisitos:

a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.

b) Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Método de Coste

Permite calcular el Valor de reemplazamiento-reposición bruto o neto del inmueble a valorar.

Método Residual

Basado en el principio del valor residual de un terreno y calculado para su mayor y mejor uso.

Metodo Residual Dinámico

Permite calcular el Valor del terreno como diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por venta de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno) y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, y en el momento en que se producen cada uno de ellos.

Método Residual Estático

Permite calcular el valor del terreno descontando del Valor de Mercado de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno), el margen de beneficio del promotor y los costes y gastos para la construcción de dicho inmueble.

Método de Actualización

Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

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