La Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) ha presentado el IX Observatorio de la Valoración correspondiente al primer semestre de 2018 junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 21 expertos formado por las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector, entre los que se encuentra CoHispania.
Por primera vez, el informe incluye un análisis de la relación entre demografía y edificación, donde se muestra la conexión entre las necesidades fundamentales, presentes y futuras, de vivienda para nuevos hogares o de reposición y la estructura demográfica españolas. El 75% de los expertos auguran que dentro de 30 años, sabiendo que las cohortes de edad entre 40 y 60 años son mayoritariamente propietarias, un elevado volumen de viviendas saldrá al mercado y las cohortes de edad que vienen detrás no serán capaces de absorberlo porque son, en número, mucho más pequeñas. Este cambio en el mercado a medio-largo plazo modificará la configuración del sector residencial tal y como lo conocemos hoy, siendo necesario el desarrollo de nuevos modelos de utilización y gestión de los inmuebles, de no corregirse la pirámide de población con la migración.
Baja intensidad de la construcción pese a la fuerte demanda
El informe sostiene que el ciclo de edificación se encuentra en mínimos históricos desde la crisis. Al analizar las causas de la baja intensidad de la construcción pese a la fuerte demanda, el 76% de los miembros de las sociedades de tasación y expertos independientes se muestran en línea con los siguientes motivos por los cuales el sector promotor se encuentra en sus horas más bajas: la desaparición de las pequeñas y medianas promotoras que agilizaban la edificación a causa de la crisis y de la ‘demonización’ del sector; la falta de financiación una década después del inicio de la crisis y el desajuste del mercado del suelo complica la puesta en marcha de la producción, ya que la mayoría del suelo calificado se encuentra en las carteras de sociedades no especializadas en la promoción, con oferta reducida y cara, y con la incertidumbre de encontrar compradores solventes.
El sistema financiero tiene una menor percepción del riesgo asociado a los hogares
La AEV prevé con este informe que el ritmo de crecimiento de los precios medios nominales oscile alrededor del 4% durante 2018, alcanzando el 5% en el caso de las viviendas existentes, sin una revalorización relevante en las viviendas nuevas y con un repunte de las viviendas públicas, pero ya en 2019.
De este modo, la revalorización residencial real a nivel nacional quedaría entre el 2% y el 3%, y en cifras inferiores en las viviendas nuevas, unas tasas que califican de «suaves», de acuerdo con el IX Observatorio de la Valoración correspondiente al primer semestre de 2018 y que contrastan con las noticias que avisan de un nuevo proceso de burbuja
En este sentido, en el informe se citan dos posibles causas por las que el buen comportamiento de las transacciones no se está trasladando a los precios. Por un lado, la existencia de suficiente oferta de viviendas de segunda mano, derivada del mayor tamaño de mercado y, por otro, la mayor dificultad de compra derivada de condiciones aún difíciles de acceso, que está reorientando parte relevante de la creciente demanda hacia el alquiler y quitando fuelle al mercado de compra venta.
La existencia de mayor flexibilidad para la concesión de crédito para la compra de vivienda frente al destinado a la actividad promotora es otra de las conclusiones del informe. Hecho que vendría motivado porque el sistema financiero tiene una menor percepción del riesgo asociado a los hogares e, indirectamente, al proceso de recuperación económica. De hecho, contando con una evolución económica normal y no sobrevenida por desempleo masivo de nuevo, se calcula que los hogares tienen suficiente capacidad de acceso en media, con un ratio de accesibilidad sobre el 30% o inferior, sostiene la AEV, que aglutina a 23 sociedades de tasación y valoración que representan el 90% de la actividad a nivel nacional, entre ellas CoHispania.
