Así fue la crisis de la vivienda de 2008

Hay unanimidad en el sector inmobiliario en cuanto a que la crisis provocada por el COVID19 no tiene que ver con la pasada crisis financiera, que duró 6 años y en la que no todas las Comunidades Autónomas tuvieron el mismo comportamiento

En la crisis inmobiliaria de 2008 comenzó un periodo de caída de precios y compraventa del mercado residencial que en el momento de inicio de la crisis del coronavirus aún no se había recuperado a nivel nacional: Finalizado el pasado año 2019 se había «recuperado« el 30,5% del valor anterior a la burbuja inmobiliaria que comenzó en 2008.

Esta caída de valores duró 6 años, desde el primer trimestre de 2008 donde se alcanzó techo, hasta el 2014. Sin embargo, no todas las Comunidades Autónomas tuvieron el mismo comportamiento, tal y como se puede comprobar en el siguiente gráfico.

Las regiones con un producto residencial más caro son también aquellas que sufrieron una mayor caída en valor absoluto. Por ello, la diferencia entre el precio máximo en 2008 y 2009 y el precio mínimo alcanzado tras la caída fue mayor. Este es el caso de Madrid, País Vasco y Cataluña, tal y como se puede comprobar en el siguiente gráfico:

La comunidad que sufrió una mayor caída desde el pico en 2008 ha sido Madrid, con un diferencial de 1026.6 €/m². Por su parte, la evolución más plana se puede ver en Extremadura, la comunidad que durante la crisis experimentó una menor caída, en este caso con un diferencial de 189,9€/m².

A diferencia, por ahora, de la crisis del coronavirus, el crack iniciado en 2008 llegó a las diferentes regiones españolas en momentos distintos. Aragón fue la primera comunidad en la que comenzaron a caer los precios, en el tercer trimestre de 2007; y Extremadura fue la última en sufrir el descenso, en el segundo trimestre de 2011.

Las Islas Canarias y las Baleares muestran un intervalo más reducido entre su máximo y su mínimo, y en el caso de las Baleares, ya supera el valor máximo de la crisis de 2008.

Canarias fue el territorio donde antes comenzó la recuperación tras la crisis. Madrid, sin embargo, no comenzó la reuperación hasta el tercer trimestre de 2015, tras sufrir cerca de 8 años de caídas.

En cuanto al número de compraventas, el volumen de viviendas transaccionadas anualmente pasó de 952.805 a apenas 299.953 unidades, lo que supuso un desplome del 68,5%. En 2018 y 2019 la cifra de compraventas de vivienda estuvo ligeramente por encima de las 500.000 unidades. El año pasado cayó un 2,5%, por primera vez en cinco años, debido en gran medida al impacto de la Ley Hipotecaria que entró en vigor en el mes de junio y la incertidumbre política: En 2019, con 567.753 ventas registradas, se habían recuperado un 41% de las transacciones de la época previa a la crisis de 2008.

El mínimo de transacciones de viviendas registradas tras la crisis económica de 2008, se produjo en 2013, con 299.953 unidades vendidas. El primer trimestre de 2020 cerró con 122.093 transacciones según los datos del Registro de la Propiedad. Marzo registró una caída del 18,6 % respecto al mismo mes de 2019 a causa de la crisis sanitaria por la COVID 19 y la declaración del Estado de Alarma el pasado 14 de marzo.

Según Eduardo Serra, Presidente de CoHispania, «Estamos en una crisis sanitaria, que evidentemente ha afectado a la economía, pero el origen de la crisis anterior fue financiero. El trabajo que se ha realizado en los años previos a esta crisis por parte de las entidades financieras y de las empresas del sector inmobiliario ha sido espectacular. Ha habido una reconversión absoluta, la solvencia de las compañías a nivel mundial en 2008 era muy diferente. En este momento las empresas del sector han sabido adaptarse, hansabido cambiar la forma de trabajo, un ejemplo claro han sido estas semanas de confinamiento»

Las entidades financieras están en este momento infinitamente más saneadas que en el momento del estallido de la crisis de 2008.

«En 2008 no se tomaron medidas tan inmediatas en Europa, sin embargo, la Unión Europea propone un plan de recuperación de 2,4 billones de euros para relanzar la recuperación en Europa», añade.

«En la actual crisis sanitaria aún no se ha producido un descenso de la demanda tan elevado como en la anterior, se ha producido un descenso de producción, pero por la imposibilidad de las empresas de producir a niveles normales debido a las nuevas normativas para hacer frente al covid, no por una previsión de descenso de demanda. Ante un posible colapso de las economías, todo se convierte en una opinión, en una conjetura, pues nunca hemos pasado por una situación semejante ni tenemos patrones de tiempos pasados que nos muestren el camino», concluye.

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