Project Monitor, la herramienta clave para una compra sobre plano segura

A la hora de llevar a cabo la compra de una vivienda sobre plano hay que tener en cuenta multitud de factores: los plazos de entrega, los cambios normativos en materia de urbanismo, la solvencia de la promotora y del proyecto, los proveedores… Por ello, es fundamental conocer y valorar si la promoción está controlada por un Project Monitor.

El Project Monitor o Monitoring es una actividad de control y supervisión realizada por un consultor independiente entre entidad y cliente: promotores, particulares, entidades o fondos de inversión actuando sobre todo proceso relacionado con el desarrollo de una construcción y de la fase comercial.

CoHispania diseñó y creó en el año 2007 el servicio de Project Monitor en Rumanía, fruto de un encargo de Caixabank para controlar los préstamos al promotor. En el año 2011, la misma entidad confió en CoHispania para adaptar este servicio al mercado español y en 2011 todas las promociones financiadas por Caixabank en nuestro país eran supervisadas por un Project Monitor garantizando en todas ellas su terminación en plazo y forma. Desde entonces, todas las entidades financieras y numerosas promotoras confían en esta herramienta para verificar y controlar el proceso de obra y el destino del dinero frente al precio de venta de obra nueva. CoHispania ha tratado más de 540.000 documentos y más de 800 millones de euros de costes de construcción y actualmente tiene entre manos un 48,51% más de Projects que a estas alturas del año pasado.

Aumentan los visados de obra nueva

La vivienda nueva en España comienza a recuperarse de los malos datos que registró durante la crisis inmobiliaria y financiera. Asimismo, la compraventa de vivienda nueva presenta síntomas de recuperación. Según los datos del Ministerio de Fomento, el número de transacciones inmobiliarias de vivienda libre nueva se situó en 12.259 unidades el segundo trimestre, cifra ligeramente superior que el primer trimestre de 2017 (11.640). Los últimos datos del INE correspondientes al mes de junio muestran que en junio de este 2018 la obra nueva experimentó un incremento del 5,4% en tasa interanual frente al 1 % registrado en la usada.

Los visados autorizados de obra nueva para uso residencial en España se situaron en 53.977 unidades en los primeros ocho meses de 2017, lo que supone un aumento del 26% en comparación con el periodo de 2016 (42.869 unidades), según los datos facilitados por Fomento. Los visados autorizados de obra encadenan cuatro años al alza al situarse en 80.786 unidades en 2017, lo que supuso un aumento del 26,1% en comparación con 2016, año en que los visados subieron un 28,9%, después de que lo hicieran un 42,5% en 2015 y que consolidó la recuperación que comenzó en 2014.

La importancia del control presupuestario, el destino de financiación y el conocimiento del cliente final

La adquisición de una vivienda de obra nueva supone en numerosas ocasiones una inversión de un inmueble no construido. El Project Monitor es una garantía de tranquilidad para promotoras, entidades financieras, fondos de inversión y cliente final para asegurar el plazo y la forma de la construcción de la promoción. Gracias a informes periódicos sobre el estado y avance de la obra, se ofrece una respuesta de tranquilidad y seguridad a proveedores y clientes finales, que van siguiendo el avance de creación de su futura vivienda.

Este servicio es vital ya que según la Sentencia 1500/2018 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, el retraso en la entrega de la vivienda a los compradores resuelve el contrato con el promotor. La sentencia avala esta medida a pesar de que el retraso sea a causa de problemas urbanísticos o administrativos sobrevenidos durante las obras. "Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente. El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador", destaca el Supremo.

El servicio de Project Monitor nace por las nuevas condiciones del mercado financiero, la importancia del control presupuestario y el destino de financiación. Actualmente todas las entidades financieras han asumido este servicio como el más seguro y de mayor rigor profesional para garantizar las disposiciones económicas en el proceso de financiación de una promoción.

Verificación y control del todo el proceso de obra

El Project Monitor verifica el avance de obra y las posibles desviaciones tanto en el coste como en el tiempo de ejecución, sigue, controla y analiza los contratos con los proveedores, su adecuación con el presupuesto aprobado y su relación con la construcción ejecutada mediante visita a la obra.

Asimismo, controla el pago a proveedores para garantizar el correcto destino de las disposiciones y controla el seguimiento de gastos técnicos, comercialización, asesoría jurídica, licencias y tasas administrativas, publicidad, marketing y venta. Un Project Monitor controla los elementos técnicos y contractuales, sigue la relación contractual, las facturas de todos los agentes intervinientes en una promoción así como todos los medios y pruebas de pago.

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