Observatorio de la Valoración: La falta de oferta imposibilita la configuración de un mercado "sano" de la vivienda

La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) que aglutina a 23 sociedades de tasación y valoración que representan el 90% de la actividad a nivel nacional, entre ellas CoHispania, ha  presentado el VIII Observatorio de la Valoración correspondiente al segundo semestre de 2017 con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de veinte expertos formado por las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector.

El Informe argumenta que la reducción del número de empresas promotoras y el aumento de su aversión al riesgo, la desaparición de los incentivos de la construcción de viviendas públicas, y la disminución continuada de la financiación para la construcción y los incentivos desde el mercado se muestran en el informe como las principales causas de las carencias existentes para configurar un mercado de viviendas sano, con una sombra de falta severa de oferta que puede tener los efectos de escasez que experimentó el Reino Unido durante la primera década del siglo XXI.

Los expertos consultados apuntan a una preocupante falta de oferta de obra nueva, uno de cuyos motivos más aludidos es la escasez de suelo finalista y la parálisis o reducción de suelos en desarrollo, indicando que un mercado sano habría de moverse en una horquilla de entre 120.000 y 150.000 viviendas anuales, cifra de la que todavía estamos lejos.

Desde el Departamento de Estudios de CoHispania recuerdan que tras casi tres años con aumentos de las ventas, no hay producto y la nueva construcción se ha iniciado prácticamente en 2017 y la oferta de vivienda se recupera con lentitud: es necesario construir nuevas viviendas para responder a la demanda.

Se descarta una burbuja inmobiliaria a nivel nacional

El informe expone cómo la intensidad del crecimiento y decrecimiento de los precios es clave para la clasificación de una burbuja, de manera que se formaría si los precios se doblasen en un plazo de cinco años y aumentasen un 50% en tres, para después hundirse hasta el nivel original en poco tiempo. Partiendo de esta definición, los datos de las variaciones en los precios experimentados por las viviendas en España en el último ciclo no deberían ser considerados drásticos: en los tres últimos años, los precios han crecido un 5,3% en total, mientras que, en los siete años previos al pico, los precios aumentaron a razón de un 8,8% anual, para después caer en a razón de un 6,5% anual entre 2007 y 2014. Desde esta perspectiva, la información estadística no refleja la posibilidad de experimentar una burbuja en los próximos períodos.

“Los precios de la vivienda tanto nueva como usada comenzaron a subir hace tres años, acelerándose la subida en el último semestre de 2017. Pero la precariedad laboral, los bajos salarios y los pocos créditos que se conceden tanto a particulares como a promotores hacen que el precio de la vivienda no suba lo suficiente como para crear una nueva burbuja inmobiliaria”, afirma Marga Vaquero, responsable del Departamento de Estudios de Cohispania.

En cambio, los profesionales del sector inmobiliario difieren en mayor medida al hablar de una posible burbuja local. Cuando el estudio analiza los datos regionales se ve que solo las capitales de provincia de Baleares, Cantabria, Cataluña, Galicia y Madrid muestran tasas de crecimiento brutas superiores al 5% en los tres años mientras que el resto presenta aumentos en los precios residenciales muy pequeños o aún negativos.

Los expertos no ven posible una nueva burbuja inmobiliaria a nivel nacional, pero sí una "leve" a nivel local

Asimismo, el informe detalla que en los mercados con crecimientos fuertes de los precios del alquiler "es posible" que siga aumentando la tensión hasta alcanzar el techo máximo de capacidad de pago. Si esto ocurre, según los expertos, "los hogares no podrán alquilar, quedarán unidades vacantes en este mercado y la demanda se moverá hacia otros mercados próximos originando un efecto contagio de los precios residenciales en el territorio".

Los expertos no ven posible una nueva burbuja inmobiliaria a nivel nacional, pero sí una "leve" a nivel local.

En el caso de Madrid y Barcelona, los expertos creen que la subida en los precios del alquiler podría tener contagio en los de venta, ya que las familias que han estado viviendo del alquiler podrán sentir que con el mismo presupuesto acceden a la compra de vivienda en la periferia de las ciudades.

Los jóvenes, claves en el análisis de la demanda

Al hablar de la demanda, el informe destaca las dificultades que encuentra para recuperarse: el empleo sigue su senda creciente pero de forma muy volátil entre los jóvenes, lo que, sumado a ingresos que pierden capacidad adquisitiva, hace que la recuperación de la confianza sea compleja y lenta. En estas circunstancias en las que la demanda en el mercado no tiene capacidad de pago se plantean tres posibles efectos: centrarse en el alquiler, la alternativa con la que más expertos coinciden (75%); arrastrar los precios de acuerdo a ella, la opción que mencionan el 35% de los consultados, y por último, requerir de vivienda pública y ayudas, la posibilidad que secunda el 20% de los profesionales.

“El alquiler se ha convertido en una alternativa a los segmentos con menor poder adquisitivo, en particular los jóvenes, pues es la opción más cómoda y segura ante la baja concesión de créditos y la menor capacidad de compra. Siempre que el coste de alquiler no llegue al coste de amortización de una hipoteca, si se da el caso, subirán los precios de compra y bajaran los precios de alquiler”,  manifiesta Marga.

En la estimación que se ha realizado sobre los valores probables para 2018, inicialmente no parece haber indicios de aceleración, ni siquiera en los valores de la vivienda nueva. Así, los precios medios siguen los valores de las viviendas existentes o de segunda mano, que son las unidades mayoritarias objeto de transacción. La predicción de los valores nominales muestra una continuación en el ritmo de crecimiento de los precios medios hasta casi el 4% durante principios de este año, pero una ralentización posterior, sin que las viviendas nuevas, por su parte, muestren una revalorización relevante sobre los precios actuales.

El aumento de los precios de venta está siendo más equilibrado que el de alquiler, ahora bien, la subida en los precios de alquiler tendrá contagio en los de venta, pues las familias que han estado viviendo de alquiler, están viendo que con el mismo presupuesto pueden acceder a compra de vivienda en la periferia de las ciudades”, concluye el Departamento de Estudios de CoHispania.

 

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