Comprar una vivienda suele llevar a menudo consigo la solicitud de financiación a través de un préstamo hipotecario, lo que conlleva una relación a largo plazo con una entidad bancaria.
Por ello, el estudio y comparación de las diferentes opciones y la negociación con las diferentes entidades es fundamental para valorar y elegir la hipoteca que mejor se ajuste a las necesidades y perfil del solicitante.
¿Por dónde empezar?
Un informe de tasación permite negociar diversas hipotecas con diferentes entidades bancarias
Tras la entrada en vigor el pasado mes de junio de 2019 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario ( conocida como la nueva ley hipotecaria) subrogar la hipoteca es más sencillo y los costes necesarios para constituir una hipoteca los abona el prestamista (entidad financiera), excepto el de la tasación, que será abonado por el prestatario (cliente). Gracias a esto, el cliente tiene libertad para elegir la sociedad de tasación (siempre que esté homologada por el Banco de España) reafirmando el principio de que la tasación se debe realizar de forma totalmente objetiva e independiente.
Por lo que según la nueva legislación, la tasación es un derecho del consumidor, pudiéndola llevarla a cualquier entidad financiera para aportar una garantía como contrapartida al préstamo hipotecario, negociar diversas hipotecas con diferentes entidades bancarias y otorga toda la información acerca de lo que va a adquirir con gran criterio técnico y de calidad que aporta seguridad. Un informe de tasación ofrece mucha información más allá del valor del inmueble: es un documento de varias páginas con gran información del mercado, de catastro, registro, cargas de la vivienda o el plano de la superficie con la cantidad exacta de metros cuadrados.
¿En qué debes fijarte para comparar hipotecas?
Comisiones
Las comisiones son un factor clave en la comparación de hipotecas. Normalmente, las entidades bancarias comercializan sus hipotecas sin comisión de estudio, ni de apertura. Sin embargo, hay algunas comisiones en las que es recomendable fijarse, como son las comisiones por amortización anticipada total o parcial o la comisión por novación.
Tipos de interés
A la hora de elegir una hipoteca, es importante decidir si se prefiere una hipoteca a tipo fijo o una a tipo variable o mixta. En esta decisión entran variables personales, económicas y laborales. Para comparar hipotecas a tipo variable será importante fijarse en los diferenciales a los que se le sumará el euríbor, el índice más habitual al que se ligan las hipotecas variables. Aquí también habrá que comparar entre las que tienen un tipo fijo inicial y a qué precio está este tipo fijo y qué ocurre después.. Para una hipoteca a tipo fijo, hay que analizar qué ofrece el mercado y en qué punto están los tipos fijos en el momento de solicitud del préstamo hipotecario.
Además, tanto en las hipotecas a tipo fijo como variable es fundamental fijarse en la TAE (Tasa Anual Equivalente) ya que incluye los gastos que tiene todo el préstamo hipotecario. Cuanto más bajo sea el tipo de interés, menor es la cantidad que cobrará la entidad por el préstamos hipotecario.
Porcentaje a financiar
Las entidades financieras no superan prácticamente nunca la financiación de más del 80% del valor tasado del inmueble. Teniendo esto en cuenta,es posible que algunas de las ofertas de hipotecas no cumplan con lo que se busca. El perfil del solicitante tiene especial fuerza en el porcentaje de financiación que la entidad está dispuesta a conceder y dependindod e la finalidad de la hipoteca, el porcentaje a financiar puede variar. Por ejemplo, para segundas residencias pueden llegar al 60% o 70%.
Cuota mensual
Es de gran utilidad conocer la simulación de la cuota mensual tanto de la opción a tipo variable como de la opción de las hipotecas a tipo fijo. En este sentido, hay que conocer la cuota lo más realista posible con simulaciones con tipos elevados y comprobar la capacidad de pago ante una posible subida de tipos de interés.
Productos combinados
La nueva Ley de crédito inmobiliario, que entró en vigor en junio de 2019, prohíbe expresamente la venta de servicios vinculados a la hipoteca y obligatorios para aprobar la operación, pero permite la venta combinada de productos complementarios a cambio de rebajar el tipo de interés.
Es conveniente conocer el coste total del producto que se pretende contratar con el objetivo de bajar el diferencial o evaluar las opciones de diferentes entidades financieras.
