Heredar una vivienda: Todo lo que necesitas saber

2017 finalizó con una transmisión por compraventa un 12,7% más de fincas que en 2016, mientras las transmisiones por donación descendieron un 4,6%, las operaciones por permuta bajaron un 2,8%, y las transmitidas por herencia avanzaron un 3,5%.

La muerte de un familiar conlleva componentes sentimentales, pero además burocráticos y económicos.  Por ello, en muchas ocasiones, el pago del impuesto supone un esfuerzo mucho mayor al beneficio que se obtiene con el inmueble heredado, lo que conlleva a la renuncia de la herencia, que pasan a ser patrimonio del Estado:  Las renuncias no han dejado de crecer, en nueve meses, de enero a septiembre, el número de renuncias creció un 11,7% en comparación con el mismo periodo de 2016 y entre 2007 y 2016 el número de renuncias a herencias ya había acumulado un aumento del 250%.

España es país de propietarios (el porcentaje de viviendas en propiedad se ha redujo en 2016 al 77,1%, cifra no vista desde 1988 según datos de CoHispania), por tanto, país de herederos. La herencia de una vivienda conlleva numerosos papeleos y tributos.

Cuando se produce la muerte de una persona, los herederos deben liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la modalidad de Sucesiones, en un plazo máximo de seis meses desde que se produce el fallecimiento.

El impuesto varía según las Comunidades Autónomas

Aunque es un impuesto a nivel estatal, está cedido a las Comunidades Autónomas, lo que hace que el importe a pagar de este impuesto varíe sustancialmente de unas comunidades a otras. Actualmente la región que más penaliza las herencias es Aragón.

En 2018, hay un grupo de Comunidades Autónomas donde los descendientes más directos pagan importes simbólicos del impuesto de Sucesiones: Asturias, Baleares, Canarias, Castilla-La Mancha, Galicia, Extremadura, Madrid, Murcia y La Rioja, así como los territorios forales. Existe otro segundo grupo de territorios donde no pagan si no superan determinados límites: es el caso de Andalucía (límite de 1.000.000 euros de la base imponible), Castilla y León (400.000 euros) o Aragón, donde los menores de edad tienen una reducción del 100%, aunque con un máximo de 3.000.000 euros. Cantabria regula una bonificación del 100% si las bases imponibles son inferiores a 100.000 euros; Cataluña regula una bonificación, del 99% al 20% e inversamente proporcional a la base imponible. Y en la Comunidad Valenciana la bonificación es del 75%.

Para el Grupo II (descendientes y adoptados de 21 o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes) las comunidades que, prácticamente, liberan de tributación en 2018 a este grupo son, además de los territorios forales del País Vasco (tributan al 1,5%), Canarias, Extremadura, Madrid, Murcia y La Rioja.

Pero el Impuesto de Sucesiones y Donaciones no es el único que debe preocupar a herederos, ya que en el caso de bienes inmuebles también conviene contar con la plusvalía, que es un impuesto sobre el incremento del patrimonio.

El Tribunal Constitucional asestó un duro golpe a los Ayuntamientos a cuenta de este impuesto. El TC declaró inconstitucional que se aplique una plusvalía al vendedor de una vivienda cuando la operación ha hecho perder dinero.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, en España el número de viviendas sobre las que se podría exigir la devolución del pago de esta plusvalía por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisición estaría en torno a los 2,5 millones de inmuebles transmitidos entre 2014 y 2017. Además, aun cuando se han producido ganancias, la Justicia ha detectado un error generalizado en el cálculo realizado por ayuntamientos que podrían tener que devolver hasta un 37,5% del cobro del mismo durante los últimos cuatro años.

El heredero también dispone de seis meses para pagar desde la fecha del fallecimiento con posibilidad de prórroga de un año a solicitud del sujeto pasivo. Al igual que el impuesto de Sucesiones, existen diferencias entre ayuntamientos, ya que algunos incluyen bonificaciones o reducciones. Lo que se tiene en cuenta la ubicación del inmueble, no el lugar de residencia del fallecido.

En el caso de las donaciones, una opción también a tener en cuenta al frente de las herencias, se debe pagar un impuesto por hacer una transmisión patrimonial. Se trata de anotar en la declaración de la Renta la transmisión como si fuera una compraventa en la que el donante  ha generado un beneficio. El mismo se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición del bien inmueble y su valor en el momento de la transmisión. Si es positiva, se le aplicará un impuesto por tramos que en total puede rondar el 21%.

La transmisión de casas vía herencia supone para el sector inmobiliario que en el mercado de segunda mano muchas propiedades acaben vendiéndose a precios inferiores a los del mercado. En muchas ocasiones, los adquieren inversores que los rentabilizan en alquiler.

 

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