Así se encuentra hoy la cartera hipotecaria española

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha publicado este mes de julio su último informe sobre los datos, procedentes de 13 entidades de crédito,  del mercado hipotecario en España con el objetivo de ofrecer una visión sobre la composición y principales características de cartera hipotecaria de las entidades de crédito españolas.

Según la AHE, La cartera hipotecaria analizada, cuyo volumen representa aproximadamente el 90% del total de saldo vivo en el mercado hipotecario excluyendo los activos hipotecarios titulizados dentro y fuera de balance, ha descendido desde los 478.756 millones de euros a junio de 2017 hasta los 468.786 millones de euros a marzo de 2018, reflejo del desapalancamiento que está atravesando en los últimos años el sistema financiero español. No obstante, explica la asociación,  esta caída del volumen de la cartera no se ha trasladado en el número de préstamos, cuya cifra asciende a los 5.382.474 a marzo de 2018 frente a los 5.317.811 de préstamos vivos observados en informe publicado en noviembre de 2017.

La ratio media de LTV para el conjunto de la cartera se mantiene constante respecto al anterior ejercicio con una tasa de 57,4%: aproximadamente un 78,1% de la cartera viva pertenece a un préstamo respaldado por un colateral residencial, mientras que el 21,9% restante corresponde a activos comerciales.

Un 84,1% del saldo vivo está destinado a la financiación de vivienda principal

Dentro del segmento residencial, un 84,1% del saldo vivo está destinado a la financiación de vivienda principal, un 9,6% se correspondería con el crédito a la segunda residencia de uso vacacional, un 0,7% de la cartera estaría financiando viviendas adquiridas con la finalidad de inversión inmobiliaria, quedando un 5,6% de la cartera constituido por inmuebles residenciales de distinta naturaleza. Una amplia mayoría de la exposición residencial, concretamente un 97%, se concentra en la financiación de primera hipoteca.

El peso del sector industrial (19,7%) se mantiene prácticamente igual al ejercicio publicado en noviembre de 2017, si bien repuntando respecto a años atrás, probablemente, destaca la AHE,  fruto del fenómeno logístico del e-commerce. La banca, siguiendo las recomendaciones de las autoridades y supervisores europeos, continúa reduciendo de forma significativa los niveles de exposición al ladrillo.

El sector minorista o de retail representa también una parte importante de la cartera, constituyendo el 10,5% del portfolio; observándose también esta presencia en el sector de la hostelería o turismo, con una cuota de 7,2%. El resto de esta cartera se atribuye a oficinas (4,9%), centros comerciales (3,8%), agricultura (1,4%), y finalidades de otra naturaleza (30,6%).

La ratio entre el importe del préstamo y el valor de la propiedad (LTV por sus siglas en inglés) se mantiene en un 57,4 %

De acuerdo con la distribución ponderada de la cartera de préstamos hipotecarios (saldos vivos) según LTV no indexado- disponible para 12 entidades que representan cerca del 85% del total de entidades colaboradoras- alrededor de un 86,4% de la muestra analizada tiene un LTV de hasta el 80%, mientras que el 13,6% restante correspondería a aquellos préstamos hipotecarios con un LTV por encima del umbral del 80%, mientras que el LTV medio de la cartera residencial se sitúa en el 56,5%, en el colateral comercial este coeficiente asciende a 61,9%.

El LTV de la cartera hipotecaria residencial (saldos vivos) es significativamente menor al LTV de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, cuya tasa a marzo de 2018 se sitúa en 65,5% según los datos publicados por Banco de España.

En cuanto a la distribución de préstamos según el importe, el grueso de la financiación se localiza en el tramo cuyo principal no supera los 200.000 euros, representando un 68,4% del total. En el caso del segmento residencial esta proporción asciende a 79,9%.

Por otra parte, un 13% de la cartera se atribuye al tramo cuyo importe del préstamo es superior a 1 millón de euros, donde un 2,6% corresponde al segmento residencial y un representativo 52,4% al comercial.

Atendiendo al número de préstamos se observa que en la cartera hipotecaria residencial el grueso de la financiación se localiza en el tramo de aquellos préstamos cuyo capital vivo no supera los 200.000 euros (95,1%). Por su parte, en el desglose de la cartera comercial, aunque el grueso de la financiación también se presenta en el tramo de hasta 200.000 euros (84,4%), el desglose restante contrasta significativamente con el portfolio residencial, donde los préstamos cuyo principal es superior a 200.000 euros suponen un 15,6% frente al 1,4% de la cartera residencial.

Por otra parte, las 10 mayores exposiciones de la cartera en su conjunto suponen el 2,1% del saldo vivo, lo que resulta de ponderar el valor de la cartera residencial, donde esta proporción se sitúa sensiblemente por debajo (0,4%), con el valor de la cartera comercial, donde esta misma relación asciende a 9,0%.

En cuanto a la antigüedad de los préstamos, la AHE expone que el agregado de la cartera muestra un desglose similar al análisis presentado en la publicación de noviembre de 2017, representando un 69,6% el volumen de préstamos que tienen una antigüedad en el balance superior a 5 años, quedando repartido de forma homogénea el 30,4% entre el resto de tramos que se encuentran por debajo de umbral de 5 años.

El plazo de amortización desciende hasta los 14,70 años

En el segmento residencial, el volumen de préstamos cuya antigüedad es igual o superior a 5 años representa un 73,7%. En el restante 26,3% de los últimos 5 años, vemos la cada vez mayor influencia de la nueva originación, destacando el 8,0% residencial correspondiente a los últimos 12 meses, frente al 6,7% correspondiente a 2 años de actividad (3,35% anual) producido en el periodo de antigüedad de 3 a 5 años. El segmento comercial manifiesta una tendencia también creciente en la nueva originación pero de menor influencia que en el segmento anterior.

La evolución del plazo medio de amortización respecto al análisis publicado en noviembre de 2017 ha ido acompañada de un notable descenso, desde los 17,81 años a junio 2017 hasta los 14,70 años registrados en el primer trimestre de 2018.

Un 15,5% del volumen de la cartera viva está previsto que se amortice en los próximos 5 años, un 17,7% lo haría en el plazo comprendido entre los próximos 5 y 10 años, quedando un porcentaje de la cartera, un 66,8%, cuyo plazo de vencimiento es superior a los 10 años.

Crecen los préstamos a interés fijo en la cartera residencial

En cuanto a la distribución geográfica de la cartera, el informe de la Asociación Hipotecaria Española esclarece que el 20,5% del saldo vivo se corresponde con inmuebles radicados en Cataluña, el 19,8% en Madrid, el 15,5% se emplaza en Andalucía y el 9,6% de la muestra se concentra en Valencia. La presencia del resto de la muestra no supera el 6% a nivel de CC.AA., destacando País Vasco (5,2%), Castilla y León (3,9%), Canarias (3,8%), Galicia (3,5%) y Baleares (3,5%).

Respecto al tipo de interés, mientras que en la cartera comercial la estructura se mantiene sin cambios en relación con la publicación de noviembre de 2017- clasificándose con un tipo de interés fijo7 el 12,7% de los préstamos y con un tipo de interés variable el 87,3% restante- en la cartera residencial se observa que el volumen de préstamos con un tipo de interés fijo ha crecido desde el 7,0% observado en el ejercicio publicado en noviembre de 2017 hasta el 8,5% del ejercicio actual.

 

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