La valoración de inmuebles ligados a una actividad económica puede encuadrarse dentro de la normativa actual Orden ECO/805/2003 cuando la finalidad sea hipotecaria o realizarse por lo métodos habitualmente aceptados en mercado para otras finalidades. En este artículo nos referiremos en exclusiva a la finalidad hipotecaria y por tanto dentro de la norma.
La Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras establece las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles, así como la elaboración de los informes y certificados.
En primer lugar, es importante tener en cuenta que un inmueble ligado a una actividad económica (ILE) es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Es decir, nos referimos a un edificio dónde se está desarrollando un negocio o podría desarrollarse y las características del edificio marcan su tipología:
a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.
b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte.
c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.
d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
f) Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
g) Centros de equipamiento social.
h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares
Existen algunos principios dentro de la norma que son de aplicación directa a la valoración de inmuebles ligados a una actividad económica.
- Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
- Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
- Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
En cuanto a la documentación necesaria para realizar la valoración, se encuentra lógicamente, la información para calcular los flujos de caja futuros en el método de actualización.
Se entenderá por flujos de caja operativos los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. Estos flujos se calcularán sumando al beneficio de la explotación en el ejercicio después de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones del fondo de maniobra.
Los beneficios a considerar serán, en exclusiva, los ordinarios del correspondiente ejercicio. Es decir, deben de deducirse los ingresos y gastos extraordinarios.
Se entenderá por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acreedores a corto plazo del balance.
Dentro de la documentación no gráfica del informe, se incluirán copia del balance y la cuenta de resultados de los últimos tres años. También es posible calcular el valor por comparación en base a negocios similares ajustado por las características específicas del inmueble objeto de valoración.
La finalidad de todo el proceso es la obtención de estos valores:
- Valor de tasación (VT). Es el valor que la Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.
- Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
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