Valor de mercado y valor catastral. ¿Cuál es la diferencia?

Inés de la Fuente, Responsable de Comunicación
16 abril, 2020

¿Cuál es la diferencia entre el valor de mercado y el valor catastral? A menudo, los términos «Valor de Mercado» y «Valor Catastral» se utilizan indistintamente, lo que puede llevar a confusiones. Por ello, es probable que alguna vez te hayas preguntado por qué tu propiedad puede tener dos valores diferentes: el «valor de mercado» y el «valor catastral» ambos tienen significados y aplicaciones diferentes, especialmente en el ámbito de la propiedad y los impuestos.

Los bienes tienen un determinado valor, que varía con el tiempo y las circunstancias que le afectan. El precio, por su parte, es el valor concreto de un bien, en un momento determinado, que se materializa mediante la venta dependiendo de las circunstancias, la oferta y la demanda en ese instante.

A continuación, te explicamos las principales diferencias entre estos dos conceptos clave.

¿Qué es el valor de mercado?

A menudo, cuando un propietario decide vender un inmueble, se basa en el valor de mercado para establecer un precio de venta competitivo. Sabiendo qué es el valor, el valor de mercado se refiere al precio al que se podría vender un bien en un momento específico, bajo condiciones normales del mercado libre y competitivo. Es decir, es el precio al que una propiedad podría venderse en una transacción entre un vendedor voluntario y un comprador en un punto preciso. Este valor es dinámico y cambia con el tiempo debido a factores como la ubicación, la demanda, las condiciones económicas y las características específicas de la propiedad. Por ejemplo, supongamos que deseas vender tu vivienda en un vecindario muy solicitado. El valor de mercado de la vivienda o de un inmueble reflejará el precio realista al que podrías venderla en el mercado abierto, considerando la alta demanda en tu área y las condiciones económicas actuales.

A tal efecto se considerará:

  • Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
  • Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
  • Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

Características del valor de mercado

  • El Valor de Mercado es variable y está influenciado por aspectos como la tasa de interés, la oferta y la demanda, la inflación, y la situación económica, entre otros factores.
  • Cuando se dice que el valor de mercado es subjetivo significa que su determinación puede estar influenciada por las percepciones y opiniones de las personas involucradas en una transacción. En otras palabras, el valor de mercado no es una cantidad fija y objetiva, sino que puede variar según cómo diferentes personas lo evalúen.
  • El valor de mercado es relativo, significa que este valor no es absoluto ni constante, sino que depende de una serie de circunstancias y factores que pueden cambiar con el tiempo y el lugar. Es decir, el valor de mercado de una propiedad es relativo a las condiciones y el contexto en el que se encuentra.

Para determinar el valor de mercado de un inmueble las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España analizan la ubicación, la conectividad, las calidades, los materiales empleados, la eficiencia energética, la superficie, la antigüedad o el estado conservación entre otras muchas variables.

Las tasaciones son realizadas por técnicos titulados, con formación específica en valoración y sujetos a un estricto régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia.

Explicamos con detalle algunos de los factores que hacen que el valor de mercado sea relativo:

  • La ubicación. Es un factor clave en su valor de mercado. Una propiedad en una ubicación deseable puede tener un valor más alto que una similar en una ubicación menos atractiva.
  • La oferta y demanda. El valor de mercado está influenciado por la relación entre la oferta y la demanda de propiedades en un área específica. Si hay una alta demanda y una oferta limitada, los precios tienden a subir.
  • La economía. Las condiciones económicas, como las tasas de interés, el crecimiento económico y la estabilidad financiera, pueden afectar el valor de mercado de las propiedades.
  • La calidad y estado de la propiedad. Hablamos del estado de conservación, la calidad de construcción y las mejoras en la propiedad también son factores relativos que influyen en su valor.
  • Las características específicas de una propiedad. Como vistas panorámicas, características de diseño personalizado o mejoras significativas, pueden aumentar su valor relativo.
  • Momento en el tiempo. El valor de mercado puede cambiar con el tiempo debido a factores económicos y sociales en constante evolución.

valor de mercado vs valor catastral

¿Para qué casos se utiliza entonces el valor de mercado?

El valor de mercado se utiliza en tasaciones o valoraciones para compras y ventas, garantías hipotecarias de operaciones de crédito o préstamo, cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria, determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.

Adicionalmente, son necesarias para conocer el valor real de daciones en pago, operaciones de leasing, bienes en asesoramiento de compraventas, herencias o testamentarías, procesos fiscales o como garantía sobre impuestos, adjudicación en subastas, trámites en separaciones o divorcios, revisiones catastrales, IBIs y balances contables o litigios entre particulares o con las Administraciones Públicas.

Si no sabes qué documentación es necesaria para realizar una tasación, contacta con nosotros y te ayudamos con la gestión y con la solicitud de tu presupuesto de tasación online.

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¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es una cifra administrativa utilizada por las autoridades fiscales locales para calcular impuestos sobre propiedades, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en España. Este valor administrativo, determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos que figuran en el catastro inmobiliario, está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

A menudo, el valor catastral tiende a ser más bajo que el valor de mercado, lo que puede tener un impacto significativo en tus obligaciones fiscales.

¿Para qué sirve el valor catastral?

El valor catastral en España es una herramienta fundamental utilizada por las autoridades fiscales y municipales para diversas finalidades, como la planificación urbana, la valoración de expropiaciones o la actualización de valores fiscales. Sin embargo, lo primordial para los ciudadanos es reconocer que las administraciones públicas recurren a él para determinar la cantidad que deben abonar en ciertos tributos vinculados a sus viviendas:

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El valor catastral influye en la cantidad de IBI que los propietarios deben abonar por sus propiedades.
  • Impuesto sobre el Patrimonio (IP). Ayuda a calcular el valor de las propiedades incluidas en la declaración de impuestos sobre el patrimonio.
  • Plusvalía Municipal. El valor catastral se utiliza para determinar el impuesto (IAE) que se aplica cuando vendes o transfieres una propiedad.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se emplea en la compra de propiedades para calcular el impuesto de transferencia.
  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Influye en la valoración de propiedades heredadas o donadas, lo que afecta la carga fiscal.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Se utiliza en transacciones inmobiliarias y afecta los costos legales.
  • Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En algunas comunidades autónomas, se considera el valor catastral para calcular este impuesto en construcciones y reformas.
  • Impuesto de Circulación. En algunas ciudades, el valor catastral puede influir en el cálculo de este impuesto sobre vehículos.

Para calcular el valor catastral influyen factores como:

  • La localización y el emplazamiento del inmueble
  • Las características del suelo y el valor del suelo
  • Valor y costes de construcción
  • La calidad
  • La antigüedad y estado de la construcción
  • El valor patrimonial
  • La explotación del terreno

Te ponemos un ejemplo claro. Imagina que eres propietario de un apartamento en una ciudad con un valor catastral de 100.000€. Si decides venderlo por 120.000€ debido a la alta demanda en tu área, el IBI se calculará en función del valor catastral más bajo, lo que podría resultar en impuestos más bajos en comparación con el valor real de venta.

En relación con el valor de mercado, por norma general, el valor catastral de un inmueble no podrá superar el valor de mercado.

¿Dónde consultar el valor catastral?

Para conocer el valor catastral de una vivienda puedes acceder a la información a través del Catastro. Ten en cuenta que generalmente solo el titular catastral y personas autorizadas pueden obtener estos datos, siempre que dispongan de una autorización expresa y la fotocopia del DNI del titular. ¿Cómo consultarlo?

La referencia catastral es un código alfanumérico de veinte caracteres, obligatorio y oficial en España para identificar propiedades inmuebles. Su función principal es identificar la ubicación y las características de una propiedad. Para obtener tu referencia catastral, puedes buscarla en los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de tu vivienda, en las escrituras de compra-venta de la propiedad o consultarla en línea a través de la Sede Electrónica del Catastro.

También necesitarás tu DNI para poder acceder a esta información.

  • Presencialmente puedes acudir a los Puntos de información Catastral o Gerencias del Catastro de tu Comunidad Autónoma solicitando cita previa a través de la Línea Directa del Catastro.

Únicamente el titular catastral y las personas o entidades que cuenten con una autorización podrán acceder a los datos protegidos. En las tasaciones inmobiliarias, la información descriptiva y gráfica del Catastro sirve para identificar tanto física como registralmente el inmueble a valorar.

Una vez despejadas las dudas en torno a las diferencias esenciales entre el valor de mercado y el valor catastral en el contexto de propiedades y tasaciones en España, te ayudará a tomar decisiones financieras y a cumplir con tus obligaciones fiscales de manera eficiente. Tanto si estás comprando una propiedad, planificando impuestos o involucrado en otros aspectos relacionados con bienes inmuebles.

Si estás interesado en conocer más sobre tasaciones, impuestos relacionados con propiedades o cualquier otro tema relacionado, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. ¡Contáctanos hoy mismo para obtener más información o para solicitar nuestros servicios de tasación de propiedades en toda España!

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