Valor de mercado y valor catastral. ¿Cuál es la diferencia?

Inés
16 abril, 2020

Los bienes tienen un determinado valor, que varía con el tiempo y las circunstancias que le afectan. El precio, por su parte, es el valor concreto de un bien, en un momento determinado, que se materializa mediante la venta dependiendo de las circunstancias, la oferta y la demanda en ese instante.

Valor de mercado

El valor de mercado es el que tiene un determinado bien, en un momento determinado en unas condiciones normales de mercado.Se trata del precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

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  1. Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
  2. Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
  3. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

Para determinar el Valor de Mercado de un inmueble las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España analizan la ubicación, la conectividad, las calidades, los materiales empleados, la eficiencia energética, la superficie, la antigüedad o el estado conservación entre otras muchas variables.

Las tasaciones son realizadas por técnicos titulados, con formación específica en valoración y sujetos a un estricto régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia.

=== La importancia de la tasación en la compra y venta de un inmueble

El valor de mercado se utiliza en tasaciones o valoraciones para compras y ventas, garantías hipotecarias de operaciones de crédito o préstamo, cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria, determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.

Adicionalmente, son necesarias para conocer el valor real de daciones en pago, operaciones de leasing, bienes en asesoramiento de compraventas, herencias o testamentarías, procesos fiscales o como garantía sobre impuestos, adjudicación en subastas, trámites en separaciones o divorcios, revisiones catastrales, IBIs y balances contables o litigios entre particulares o con las Administraciones Públicas.

=== Documentación necesaria para realizar una tasación

Qué es el valor catastral

El valor catastral es un valor administrativo determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos que figuran en el catastro inmobiliario y que está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones. En base a él se establece la cuantía de diferentes impuestos municipales, como el IBI.

Únicamente el titular catastral y las personas o entidades que cuenten con una autorización podrán acceder a los datos protegidos. En las tasaciones inmobiliarias, la información descriptiva y gráfica del Catastro sirve para identificar tanto física como registralmente el inmueble a valorar.

Entre los factores que se tienen en cuenta para el cálculo del valor catastral, destacan los relacionados con el emplazamiento del inmueble, las características del suelo y de la construcción: Las circunstancias urbanísticas, localización, valor del suelo, costes de construcción, calidad, antigüedad y estado de la construcción, valor patrimonial o la explotación del terreno entre otras. Otro aspecto a tener en cuenta es que, por norma general, el valor catastral de un inmueble no podrá superar el valor de mercado.

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