¿Para qué sirve el contrato de arras? Las arras son imprescindibles en las operaciones de compraventa, pero ¿por qué? A continuación, te explicamos por qué deberías realizar este trámite y todo lo que debes saber antes de firmar las arras.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un documento en el que se formaliza un acuerdo privado entre el comprador y un vendedor para establecer un compromiso previo de adquisición de un bien o inmueble. Las arras representan una cantidad de dinero que el futuro comprador entrega al vendedor. Es decir, el comprador es quién paga el contrato de arras.
Esta suma se confía al vendedor como garantía de que el comprador concluirá la operación en un plazo determinado. Asimismo, es recomendable realizar un contrato de arras ya que estas ofrecen una garantía al comprador para evitar que otra persona adquiera el bien antes de que se complete la transacción.
¿Es obligatorio hacer contrato de arras?
La respuesta es que legalmente no es obligatorio, pero es altamente recomendable. El contrato de arras brinda seguridad y claridad a ambas partes en una transacción de compraventa de un inmueble. Establece compromisos y condiciones que protegen tanto al comprador como al vendedor, evitando malentendidos y conflictos futuros.
¿Qué pasa si no se cumple el contrato de arras?
Las consecuencias del incumplimiento de un contrato de arras dependen del tipo de contrato de arras acordado, aunque el funcionamiento del contrato de arras es similar cada uno tiene características específicas:
- Contrato de arras penales. Este modelo de contrato de arras está diseñado para asegurar el cumplimiento del contrato de compraventa. Si el comprador o vendedor no cumple el acuerdo, la parte afectada tiene derecho a exigir tanto el cumplimiento del contrato como una penalización, generalmente equivalente al doble del monto acordado. A diferencia de las arras penitenciales, las arras penales no eximen al infractor de su obligación de completar el contrato de compraventa. Además, la parte perjudicada tiene el derecho de emprender acciones legales por el incumplimiento del acuerdo inicial y reclamar una compensación por los daños sufridos.
El contrato que establece las arras penales debe contener información detallada sobre el bien, el precio, la forma de pago, los plazos, los gastos y las posibles penalizaciones en caso de incumplimiento.
La ley que regula el contrato de arras penal y recoge las obligaciones con cláusula penal son los artículos 1152 a 1155 del Código Civil.
- Contrato de arras penitenciales. Este tipo de acuerdo establece el precio a pagar si una de las partes decide retractarse antes de concretar la transacción. En caso de que la compra no se materialice, las arras penitenciales compensarán a la parte afectada, pero no obligarán al cumplimiento del contrato de compraventa. Si el plazo acordado entre el vendedor y el comprador concluye sin que se cierre la venta o si el comprador renuncia, éste perderá la suma entregada como señal.
En cambio, si el vendedor no respeta el plazo pactado y vende el inmueble a otro comprador, tendrá que devolver el doble de esa cantidad a la persona que remitió las arras. Si la venta se cierra, las arras son consideradas como un pago a cuenta. Existe asimismo el término arras penitenciales, una modalidad de arras en la que las dos partes tienen la opción de retractarse, perdiendo el comprador la cantidad entregada y el vendedor el doble de la cantidad percibida, según sea uno u otro el que renuncie.
Por tanto, con carácter general, el comprador no recuperará la señal, salvo que el propio contrato prevea expresamente alguna causa de resolución que pueda encuadrarse en esta situación, algo poco habitual.
- Contrato de arras confirmatorias. Este tipo de contrato de arras funciona como anticipo y compromiso para que ambas partes completen la transacción. Su objetivo es garantizar el cumplimiento del compromiso de compraventa. En este caso, las penalizaciones pueden variar según lo acordado, pero si una de las partes se retracta, la otra parte podrá exigir la celebración del contrato o solicitar una indemnización por daños o perjuicios.
¿Qué información debe incluir un contrato de arras?
- Datos personales de ambas partes, incluyendo nombres, apellidos, números de identificación (DNI o NIF), direcciones, entre otros.
- Descripción detallada e identificación precisa del inmueble objeto de la transacción.
- Especificación clara de los tipos de arras acordadas (confirmatorias, penitenciales, etc.).
- Condiciones específicas de la transacción, incluyendo cualquier término o requisito especial convenido entre las partes.
- Establecimiento de plazos definidos para los pagos acordados, así como la fecha prevista para la firma del contrato de compraventa definitivo.
- Indicación de las penalizaciones aplicables en caso de retraso o incumplimiento por alguna de las partes.
- Definición del precio final de la compraventa y detalle de la forma de pago convenida.
- Especificación de la cuantía acordada como señal o anticipo.
- Distribución de los gastos asociados al proceso de compraventa entre las partes.
- Firma de comprador y vendedor como muestra de conformidad con los términos del contrato.
¿Cuánto dinero se da en el contrato de arras?
En España, generalmente, el comprador entrega un 10% del precio de venta del inmueble como arras o señal. No obstante, este porcentaje puede variar dependiendo de lo pactado entre las partes.
¿Cómo evitar perder las arras en la compra de un inmueble?
Para evitar perder las arras en la compra de un inmueble es crucial tener en cuenta varios aspectos importantes. A menudo, un error común es no solicitar un informe de tasación antes de firmar el contrato de arras. Si te encuentras en esta situación y estás buscando obtener un préstamo hipotecario, es esencial confirmar con el banco que te concederán la hipoteca. Para ello, necesitarás realizar una tasación hipotecaria, un requisito que el banco solicitará para aprobar el préstamo.
Además, es importante tener en cuenta que los simuladores online que promocionan algunos sitios web no son válidos para la firma de un préstamo hipotecario. En ocasiones, también puede ocurrir que el valor de tasación y el precio establecido por el vendedor no coincidan. Por lo tanto, contar con una tasación oficial te permitirá obtener información completa sobre la vivienda y negociar un precio justo.
Un error que se produce en ocasiones es pedir un informe de tasación tras firmar el contrato. Las pretasaciones que pueden realizarse en algunos websites no son válidas en ningún caso para la firma de un préstamo hipotecario. En otros casos puede ocurrir, que el valor de tasación y el precio que marca el vendedor, no coincidan.
Una tasación es el valor de una propiedad certificado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Este término no debe confundirse con el precio, que dependerá del valor que propietario y comprador quieran marcar: el dinero por que finalmente se lleva a cabo la transacción
Contrato arras condicionado a tasación
El banco siempre pedirá la tasación oficial de una vivienda, realizada por una sociedad de valoración homologada por el Banco de España antes de ofrecer cualquier préstamo hipotecario.
Se trata de una valoración que sirve para establecer el valor de un bien de acuerdo con unos criterios y metodología adecuados regulada en el Real Decreto 775/1997. Es necesaria para que el banco sepa cuál es el valor de la vivienda y el riesgo que asume con la concesión de la hipoteca.
La tasación normalmente se tiene en cuenta al final del ciclo de la compraventa de una vivienda, lo que en algunas ocasiones genera problemas porque los compradores ya han firmado contrato de arras o se encuentran con que las superficies u otras características no coinciden con lo que les han dicho que vendían.
El valor que aparece en el informe de tasación es el que se va a trasladar en su escritura de hipoteca como valor de subasta en el caso de que se ejecute dicha hipoteca, por lo que al consumidor le interesa mucho toda la información que aparece en el informe, se trata de una inversión que le protege frente a la entidad financiera que le está concediendo el préstamo.
En resumen, si aún tienes dudas y te preguntas ¿tasación antes o después de arras? Te respondemos: haz la tasación antes del contrato de arras. Conocer el valor de un inmueble, además de comprobar si el precio que marca un vendedor es razonable, es fundamental antes de firmar cualquier tipo de contrato y de iniciar una transacción hipotecaria para comprador, vendedor y el banco, ya que éste siempre pedirá la tasación oficial, realizada por una sociedad de valoración homologada por el Banco de España antes de ofrecer cualquier préstamo hipotecario. De esta manera, con el informe de valoración, el futuro comprador sabrá de antemano si contará con el crédito necesario para la adquisición del inmueble.
Si vas a iniciar el proceso de compra de un inmueble y necesitas una tasación oficial para garantizar una transacción segura, ¡contáctanos! En CoHispania ofrecemos servicios de tasación en cualquier lugar de España.
