El contrato de arras es uno de los primeros pasos en la compraventa de una vivienda y deja constancia del acuerdo previo entre comprador y vendedor.
Además, está estrechamente relacionado con la hipoteca y con la tasación del inmueble. A continuación, te explicamos para qué sirve este contrato, qué tipos existen y por qué la tasación juega un papel clave antes de firmarlo.
¿Qué es el contrato de arras y para qué sirve?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa de una vivienda en un plazo determinado. En el momento de la firma, el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio final del inmueble. Esta suma se entrega al vendedor como garantía de que el comprador concluirá la operación en el plazo acordado.
Este contrato sirve para:
- Reservar la vivienda y retirarla del mercado.
- Fijar el precio y las condiciones de la compraventa.
- Establecer las consecuencias si alguna de las partes no cumple lo pactado.
En la práctica, el contrato de arras actúa como un paso previo a la firma de la escritura ante notario.
Tipos de contrato de arras
Existen distintos tipos de arras, y conocerlos es fundamental porque las consecuencias legales cambian según el tipo firmado.
Arras penitenciales
Este modelo de contrato de arras es el más habitual en la compraventa de viviendas. Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato antes de formalizar la compraventa, sin obligar al cumplimiento del contrato definitivo.
Si el comprador renuncia, pierde la cantidad entregada como señal. En cambio, si es el vendedor quien incumple y no respeta el plazo pactado, deberá devolver el doble del importe recibido.
Cuando la compraventa se formaliza, las arras penitenciales se descuentan del precio final del inmueble.
Arras confirmatorias
Funcionan como un anticipo del precio, pero no permiten desistir libremente del contrato. Si alguna de las partes incumple, la parte afectada puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Arras penales
Este tipo de arras está diseñado para reforzar el cumplimiento del contrato. Si comprador o vendedor incumple, la parte perjudicada puede exigir tanto el cumplimiento de la compraventa como la penalización económica pactada en el propio contrato.
A diferencia de las arras penitenciales, las arras penales no liberan al infractor de completar la operación. Además, la parte perjudicada puede emprender acciones legales por el incumplimiento del acuerdo y reclamar, si procede, una compensación adicional por los daños sufridos.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No, el contrato de arras no es obligatorio por ley. Sin embargo, es una práctica muy común en la compraventa de viviendas porque aporta seguridad jurídica a ambas partes.
Firmarlo permite dejar constancia por escrito de las condiciones acordadas y reduce el riesgo de conflictos antes de llegar a la escritura de compraventa.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Un contrato de arras bien redactado suele incluir, como mínimo:
- Identificación del comprador y del vendedor (nombre, DNI o NIF, domicilio, entre otros)
- Descripción de la vivienda.
- Precio total de la compraventa.
- Importe entregado en concepto de arras.
- Distribución de los gastos asociados al proceso de compraventa entre las partes.
- Plazo máximo para firmar la escritura.
- Tipo de arras pactadas.
- Consecuencias del incumplimiento.
- Cláusulas especiales, como la condición de obtener financiación o una tasación suficiente.
Estas cláusulas son especialmente importantes cuando la compra depende de la concesión de una hipoteca.
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¿Cuánto cuesta un contrato de arras?
El contrato de arras no tiene un coste fijo, ya que no es obligatorio formalizarlo ante notario. La cantidad que se entrega en concepto de arras suele situarse, de forma orientativa, entre el 5 % y el 10 % del precio de la vivienda, aunque puede variar según lo que acuerden comprador y vendedor.
Ese importe se descuenta del precio final de la compraventa en el momento de firmar la escritura ante notario, ya que las arras funcionan como un anticipo del precio total del inmueble.
Además, si se recurre a un profesional para redactar o revisar el contrato de arras, pueden existir honorarios adicionales, que dependerán del servicio prestado.
¿Qué pasa si se incumple el contrato de arras?
Las consecuencias dependen del tipo de arras firmado:
- En las arras penitenciales, el comprador pierde las arras si desiste, y el vendedor devuelve el doble si incumple.
- En las confirmatorias o penales, la parte perjudicada puede reclamar el cumplimiento del contrato o una indemnización.
Por eso es clave saber qué tipo de arras se están firmando y en qué condiciones.
Arras y hipoteca: ¿qué ocurre si el banco no concede la financiación?
Una de las dudas más habituales es qué pasa si, tras firmar las arras, el banco no concede la hipoteca. En estos casos, todo depende de lo que se haya pactado en el contrato.
Si no existe ninguna cláusula que condicione la compraventa a la obtención de financiación, el comprador podría perder las arras. Por eso, es frecuente incluir arras condicionadas a la hipoteca, que permiten recuperar el dinero si el banco deniega el préstamo dentro del plazo establecido.
En este punto, la tasación de la vivienda juega un papel clave, ya que el resultado del informe influye directamente en la decisión del banco.
El papel del informe de tasación en el proceso de compra
El informe de tasación es el documento que determina el valor de mercado de la vivienda y es imprescindible para que el banco estudie la concesión de la hipoteca. La entidad financiera utiliza la tasación para calcular el importe máximo que está dispuesta a financiar.
Una tasación inferior al precio acordado en el contrato de arras puede provocar:
- Que el banco reduzca el importe del préstamo.
- Que el comprador necesite aportar más ahorros.
- Que la operación no salga adelante.
Por ello, la tasación es un elemento clave antes de comprometerse definitivamente con la compra.
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¿Es recomendable hacer la tasación antes de firmar las arras?
Sí, contar con una tasación previa permite al comprador conocer el valor real del inmueble y anticipar posibles problemas con la financiación.
La tasación suele tenerse en cuenta al final del proceso de compraventa, lo que a veces genera dificultades cuando ya se ha firmado el contrato de arras o cuando las superficies u otras características del inmueble no coinciden con lo anunciado.
Hacer la tasación antes de firmar las arras puede:
- Evitar compromisos económicos innecesarios.
- Facilitar la negociación del precio.
- Reducir el riesgo de perder las arras si la hipoteca no se concede.
Documentación necesaria antes de firmar las arras
Antes de firmar un contrato de arras conviene revisar, al menos, la siguiente documentación:
- Nota simple registral de la vivienda.
- Escritura de propiedad.
- DNI de comprador y vendedor.
- Certificado de eficiencia energética.
- Información sobre cargas o deudas.
- Informe de tasación, especialmente si la compra depende de una hipoteca.
El contrato de arras es una herramienta clave en la compraventa de una vivienda, pero debe firmarse con toda la información necesaria y con una visión clara del proceso hipotecario. Si existe la duda sobre tasación antes o después de arras, la recomendación es clara: realizar la tasación antes de firmar el contrato.
Conocer el valor real del inmueble y contar con una tasación permite al comprador saber de antemano si dispondrá de la financiación necesaria y reduce los riesgos para todas las partes implicadas, incluido el banco.
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