¿Qué son los AVM o Valoraciones Automatizadas de Carteras?

Inés, Responsable de Comunicación
7 agosto, 2020

Los Modelos de Valoración Automatizada, o AVM por sus siglas en inglés, consisten en la valoración de inmuebles mediante técnicas estadísticas y matemáticas. Una herramienta basada en un programa informático que calcula, por medio de algoritmos matemáticos y estadísticos los valores de mercado u otros valores de tasación de inmuebles a partir de un conjunto de datos y parámetros relativos a los mismos.

Los AVM España proporcionan el valor de un inmueble con un grado de fiabilidad concreto, siempre en una fecha determinada, respetando los principios generales de la valoración de inmueble establecidos por el Banco de España y las normas y estándares españoles y europeos de valoración.

Los Modelos de Valoración Automatizada, o AVM por sus siglas en inglés, son herramientas que permiten valorar inmuebles utilizando técnicas estadísticas y matemáticas avanzadas. Estos modelos se basan en programas informáticos que emplean algoritmos para calcular los valores de mercado u otros valores de tasación de inmuebles a partir de un amplio conjunto de datos y parámetros específicos.

Los AVM ofrecen una valoración precisa y rápida de un inmueble, con un grado de fiabilidad concreto y en una fecha determinada. Estos modelos respetan los principios generales de valoración de inmuebles establecidos por el Banco de España, así como las normas y estándares de valoración tanto españoles como europeos.

¿Por qué se utilizan las AVM  y a quién van dirigidos?

Los Modelos de Valoración Automatizada (AVM) son una herramienta clave para valorar propiedades de manera eficiente y precisa. Aunque pueden utilizarse para valorar propiedades de forma individual, su mayor ventaja se aprecia en la valoración masiva de inmuebles, lo que permite obtener el valor de mercado de un gran volumen de propiedades en menor tiempo y con alta fiabilidad.

Las AVM están dirigidas principalmente a:

  • Entidades financieras. Utilizan las AVM para la gestión contable del riesgo de crédito, cumpliendo con las exigencias del Banco de España.
  • Entidades aseguradoras. Estas empresas recurren a las AVM para evaluar y gestionar sus carteras de inmuebles de manera efectiva.
  • Fondos de inversión. Necesitan asesoramiento preciso en la compraventa de activos inmobiliarios.
  • Particulares. Los individuos que buscan conocer el valor de sus propiedades también pueden beneficiarse de las valoraciones automatizadas.

¿Para qué sirven las AVM o Valoraciones Automatizadas?

  • Conocer el valor de una cartera de inmuebles
  • Conocer el valor de activos adjudicados
  • Valoraciones previas orientativas
  • Establecer estrategias de precios y comercialización
  • Conocer la evolución del mercado
  • Retasaciones de manera masiva
  • Actualización de carteras de activos hipotecarios
  • Valoración de carteras para fusiones y adquisiciones

Ventajas de las AVM

Una de las mayores ventajas de las AVM es el tratamiento masivo de los inmuebles a valorar. Esto conlleva una producción más eficiente en lo relativo a tiempo que una valoración tradicional. Aunque los AVM no se pueden aplicar a todo tipo de inmuebles ni para todas las valoraciones, son ideales para propiedades con características similares en mercados activos y homogéneos. Entre sus principales ventajas se encuentran:

  • No requiere un valor previo del inmueble. Pueden realizar valoraciones sin necesidad de conocer un valor anterior de la propiedad.
  • Capacidad de valorar inmuebles sin transacciones previas.
  • Precisión en los valores. Ofrecen valores más precisos al considerar las características específicas y la ubicación de cada inmueble.
  • Homogeneidad y transparencia. El proceso es uniforme y transparente, ya que el modelo estandariza todos los comparables utilizados en la valoración, garantizando así una objetividad absoluta.

ventajas de las AVM

Limitaciones de las AVM

Una de las principales desventajas es que no incluyen visitas físicas al interior del inmueble, por ello, es fundamental que los datos proporcionados sean certificados por el cliente, asegurando así su exactitud.

Otra desventaja de las AVM es que no son aplicables a todo tipo de inmuebles ni a todas las valoraciones. Este método es más adecuado para inmuebles con características repetitivas en mercados activos y homogéneos en transacciones, como la actualización de grandes carteras de propiedades. En estos casos, las AVM pueden ser extremadamente útiles.

¿Quién realiza las AVM o valoraciones automatizadas?

El Banco de España avala que sean las sociedades de tasación homologadas las que lleven a cabo este tipo de trabajo, a través de las pautas publicadas en la Guía Supervisora para el uso de Modelos de Valoración Automatizada por parte de las sociedades de valoración, entre las que se encuentra CoHispania, que cuenta con su propio modelo de AVM a través de la herramienta VECO.

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Modelo AVM de CoHispania

Basada en el Big Data, Inteligencia Artificial y Machine Learning, la herramienta desarrollada por CoHispania, VECO, procesa, analiza y muestra los datos de testigos comparables con una estimación de valor de una propiedad específica en una fecha concreta.

Esta herramienta cumple con las indicaciones de la Guía del Banco de España sobre la utilización de modelos automatizados de valoración por parte de las sociedades de valoración inscritas su registro y homologadas para la valoración de inmuebles sigue las pautas del Estándar de la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV), de la que es miembro.

Machine learning y valoración inmobiliaria

La tecnología ha transformado en los últimos años la gestión y el uso de los datos. Big Data, Inteligencia Artificial o Machine Learning son términos ya conocidos en el sector de la valoración y permiten afrontar con efectividad y rapidez el complejo volumen de datos que maneja una sociedad de tasación.

El uso de las nuevas tecnologías en el sector de la valoración se traduce en los AVM, o Modelos de Valoración Automatizada. Los AVM son una herramienta basada en un programa informático que calcula, por medio de algoritmos matemáticos y estadísticos los valores de mercado u otros valores de tasación de inmuebles a partir de un conjunto de datos y parámetros relativos a los mismos, empleando para ello la información captada previamente sobre dichos parámetros en los mercados locales correspondientes.

No se trata de una valoración, sino un método de valoración que deben llevar a cabo sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. Una enorme base de datos e información de calidad de los inmuebles son requisitos fundamentales para la realización de AVM. La finalidad de una valoración AVM es proporcionar de manera eficiente una estimación uniforme, equitativa y precisa del valor de mercado. Si bien, no puede aplicarse a todo tipo de inmuebles ni para todas las valoraciones, si no a inmuebles de características repetidas en mercados activos y homogéneos en transacción, como puede ser la actualización de grandes carteras de inmuebles.

Que es el Machine Learning 2

 

Pero, ¿qué es el Machine Learning?

Machine Learning o su traducción al español, aprendizaje automático, se refiere al conjunto de algoritmos que permiten a una máquina aprender patrones basándose en un conjunto de datos de entrada y estableciendo una serie de parámetros que los describen. El resultado es un sistema capaz de predecir los valores de nuevos datos y, por tanto, capaz de automatizar tareas.

¿Cómo se utiliza el Machine Learning en las AVM?

El aumento de valoraciones inmobiliarias ha tenido como consecuencia el desarrollo de los modelos AVM en España. Las valoraciones intermedias para el análisis de la evolución de riesgo en operaciones llevadas a cabo por las entidades financieras, la valoración de activos dudosos y las de activos adjudicados supusieron 45000 valoraciones en 2018, según la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV), que engloba a 23 sociedades de tasación y valoración que representan el 90% de la actividad a nivel nacional, entre ellas CoHispania.

Un año después, en 2019, sólo las valoraciones intermedias de obra aumentaron un 24.4%, aproximadamente unas 33.000 tasaciones. Todas estas valoraciones suponen una gran cantidad de datos, por lo que el uso de las nuevas tecnologías es fundamental para un tratamiento más eficaz de los mismos y la reducción de tiempos.

Según la AEV, en 2019 las valoraciones de carteras de inmuebles llegaron a 1.850.000 valoraciones automatizadas.

Al manejar grandes cantidades de datos de mercado, pueden utilizarse algoritmos de Machine Learning con el fin de predecir con gran precisión el valor de mercado de todo tipo de activos inmobiliarios. Las predicciones resultantes de este tipo de técnicas son casi instantáneas y requieren una menor cantidad de tiempo que en el caso de una tasación tradicional.

Los Modelos de Valoración Automatizada (AVM) representan una revolución en la manera en que valoramos los inmuebles, combinando eficiencia, precisión y tecnología avanzada. Aunque presentan ciertas limitaciones, su capacidad para procesar grandes volúmenes de datos rápidamente y ofrecer valoraciones objetivas las convierte en una herramienta muy valiosa.

En CoHispania contamos con la experiencia y la tecnología necesarias para ofrecer valoraciones automatizadas de alta calidad a través de nuestra herramienta VECO. Garantizandote una estimación precisa y confiable del valor de su propiedad, cumpliendo con todas las normativas y estándares de valoración.

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