¿Qué métodos existen para tasar un inmueble?

Inés
23 marzo, 2021

Determinar el valor de un inmueble es crucial en diversos escenarios, desde la solicitud de una hipoteca hasta para la tasación de una vivienda antes de comprar. A continuación, exploraremos diferentes métodos de tasación de inmuebles utilizados por tasadores profesionales para valorar propiedades de manera precisa y objetiva.

Desde el método de comparación hasta el método residual estático y dinámico, cada enfoque ofrece una perspectiva única sobre el valor de un inmueble. El uso de cada uno dependerá del tipo de tasación inmobiliaria, pero no nos adelantemos. Te lo explicamos en detalle.

¿Qué es una tasación?

Una tasación es un informe legal elaborado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España que determina el valor de un bien. En este informe se consideran diversos factores, como la ubicación, la oferta y la demanda, entre otros, para proporcionar una valoración de inmueble precisa y objetiva.

Este informe de tasación resulta fundamental en diversos procesos, tales como la solicitud de una hipoteca o en situaciones como el divorcio o la distribución de herencias. Si deseas obtener más información sobre la tasación y conocer los diferentes métodos de tasación de inmuebles que existen, te invitamos a explorar en profundidad este tema.

¿Cuáles son los métodos de tasación?

A la hora de realizar la tasación o valoraciones de inmuebles, existen diferentes métodos de valoración inmobiliaria utilizados para la obtención de un valor. Los métodos recogidos en la Orden ECO 805/2003 son los siguientes:

  • Método de comparación. Se compara el bien con otros similares para establecer su valor.
  • Método de coste. Estima el valor del bien basándose en el precio de su reposición, considerando la desvalorización.
  • Método de actualización de rentas. Se utiliza para valorar bienes que generan ingresos recurrentes.
  • Método residual. Calcula el valor residual del inmueble, teniendo en cuenta su vida útil y residual.

Estos métodos de valoración de inmuebles son empleados por las sociedades de tasación para determinar el valor de un bien. A continuación, te explicamos en detalle cada uno de estos métodos de tasación de inmuebles.

métodos valoración de tasación ECO

¿Cuántos tipos de tasación existen?

Existen diferentes tipos de tasaciones inmobiliarias según su finalidad. Como ya hemos mencionado, la tasación es necesaria en diferentes escenarios, y en CoHispania ofrecemos nuestros servicios de tasación y valoración inmobiliaria en toda España, ajustándonos a las necesidades de nuestros clientes. Algunos de los tipos de tasación inmobiliaria que ofrecemos son:

  • Tasación de vivienda para vender
  • Tasación de vivienda para hipoteca
  • Tasación garajes
  • Tasación fincas rústicas
  • Tasación de terrenos
  • Tasación para herencias
  • Tasación divorcios
  • Tasación negocios
  • Otros inmuebles

Para conocer más sobre nuestros servicios, contáctanos directamente para obtener más información sobre cómo podemos satisfacer tus necesidades de tasación inmobiliaria con CoHispania.

método de comparación tasaciones

Método de comparación/comparativo

Este método de tasación de inmuebles se basa en la comparación de dos propiedades que comparten características similares.

Mediante el método por comparables se determinan dos valores técnicos: el valor por comparación, que determina el valor de mercado del bien, y el valor por comparación ajustado, que establece su valor hipotecario. Para emplear este método, es necesario cumplir con ciertos requisitos:

  1. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
  2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
  3. Para llevar a cabo el método de comparación debemos tomar una muestra de al menos 6 inmuebles (transacciones u ofertas) que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos del Mercado Hipotecario se deberán cumplir los siguientes requisitos:

  1. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
  2. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) Acceso a información sobre el comportamiento histórico de variables relevantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario, así como a datos sobre la situación actual de la coyuntura inmobiliaria.
  3. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Método de coste

Con este método se calcula un valor técnico que se denomina valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.

Se trata de un método de valoración de inmuebles basado en el precio de reposición del bien. Es decir, permite calcular el valor de reemplazo o reposición bruto o neto del inmueble a valorar.

Al utilizar este método, se tendrán que tener en cuenta todos los gastos del proceso (impuestos y licencias, valor de terrenos, coste de materiales y mano de obra, entre otros).

Para obtener el valor de reemplazo del bien, se resta la depreciación física y funcional de la propiedad.

Método Residual

Con este método se calcula un valor técnico que se denomina valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

Existen dos modalidades: el método residual estático (no se tiene en cuenta la duración del proyecto) y el método residual dinámico (se utiliza cuando el proceso puede prolongarse).

  • Método residual dinámico
    Permite calcular el valor del terreno como diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por venta de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno) y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, y en el momento en que se producen cada uno de ellos.
  • Método residual estático
    Permite calcular el valor del terreno descontando el valor de mercado de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno), el margen de beneficio del promotor y los costes y gastos para la construcción de dicho inmueble.

métodos de valoración y tasación de inmuebles

Método de actualización

Se emplea en propiedades alquiladas, como locales comerciales, oficinas, viviendas, etc. Consiste en calcular el valor del inmueble en función de los ingresos que genere y los gastos futuros.

Mediante este método se calculará un valor técnico que se denomina valor por actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

Casos prácticos: métodos de valoración inmobiliaria

Estos métodos de valoración inmobiliaria se aplican indistintamente dependiendo del uso del inmueble.

  • El Método de comparación se aplica a cualquier uso: vivienda para hipoteca, oficinas, terrenos urbanos, locales comerciales, entre otros. Sin embargo, para poder usarlo debemos contar con una muestra representativa que permita analizar todas las variables relevantes y disponer de la información adecuada.

Por ejemplo, supongamos que queremos tasar un apartamento de dos dormitorios en el centro de la ciudad. Para ello, seleccionamos varias propiedades similares en la misma área, con características como tamaño, antigüedad, y número de habitaciones comparable al inmueble que estamos evaluando.

Luego, analizamos los precios de venta de estos apartamentos recientes y ajustamos los valores según las diferencias en características específicas, como la presencia de garaje, orientación, o estado de conservación. Este proceso nos permite determinar el valor de mercado del apartamento objetivo en función de las transacciones comparables en la zona.

Por otro lado, imaginemos un caso donde queremos tasar una propiedad única apartada de otras propiedades como una finca rústica. En este escenario, puede resultar difícil encontrar propiedades similares en la misma área que se puedan comparar de manera significativa. Debido a la singularidad de la propiedad, el método de comparación no sería la mejor opción, ya que no habría suficientes datos comparables para realizar una evaluación precisa del valor.

  • El Método de coste es fundamental para determinar el valor de activos como edificios comerciales. Por ejemplo, en el caso de valorar un edificio de oficinas podría recurrirse al método de coste. En este caso, se calcularía el gasto total de reemplazar el edificio por uno nuevo con características similares. Esto implica considerar gastos como la demolición, la construcción del nuevo edificio con las mismas dimensiones y características, los permisos requeridos y otros gastos asociados. A continuación, se descontaría la depreciación correspondiente para tener en cuenta el desgaste y la obsolescencia de los materiales y la infraestructura. Al descontar la depreciación se obtendría el valor de tasación.
  • El Método residual suele usarse cuando no es posible recurrir al método de comparación por falta de información y datos. Con el método residual dinámico y estático podemos calcular el valor del suelo como solares o inmuebles en fase de construcción o de rehabilitación.

Por ejemplo, consideremos el desarrollo de un complejo residencial: supongamos que un promotor inmobiliario desea evaluar el valor de un terreno para construir un complejo residencial. Utilizaría el método residual para determinar si la inversión es rentable. En este caso, calcularía el valor residual del proyecto restando los gastos de desarrollo, como la construcción de viviendas, la urbanización del terreno y otros gastos asociados, del valor de mercado estimado de las propiedades una vez completado el proyecto. Si el valor residual es positivo, indicaría que el proyecto es viable y rentable.

  • Con el Método de actualización de rentas, se puede calcular el valor de un inmueble considerando su capacidad para generar rentabilidad a lo largo del tiempo. Este método se aplicará siempre que exista un mercado de alquileres representativo, la propiedad esté arrendada o produzca ingresos. Para calcular el valor de actualización del inmueble habrá que estimar los flujos de caja (ingresos y gastos generados por un inmueble a lo largo de su vida útil) y el valor de reversión (se refiere al valor que se espera obtener al finalizar un período de arrendamiento o al finalizar la vida útil de un activo inmobiliario).

Por ejemplo, supongamos un edificio de apartamentos en alquiler en una zona urbana. Este edificio genera ingresos a través de los alquileres pagados por los inquilinos y tiene ciertos gastos asociados, como mantenimiento, impuestos y otros gastos operativos.

Para calcular el valor de actualización del inmueble, primero estimamos los flujos de caja netos que se espera generen estos alquileres durante un período determinado, teniendo en cuenta los gastos asociados. Por ejemplo, si los alquileres anuales suman 100.000 euros y los gastos operativos son de 20.000 euros al año, el flujo de caja neto sería de 80.000 euros anuales.

A continuación, proyectamos estos flujos de caja netos a lo largo de la vida útil del inmueble, que puede ser, por ejemplo, de 20 años. Utilizando una tasa de descuento adecuada que refleje el riesgo y la rentabilidad esperada del inmueble, descontamos estos flujos de caja netos a su valor presente. Esto nos dará el valor presente de los ingresos futuros que generará el inmueble a lo largo de su vida útil.

Además de los flujos de caja netos, también consideramos el valor de reversión al finalizar el período de arrendamiento o al finalizar la vida útil del inmueble. Este valor de reversión representa el valor esperado del inmueble en ese momento, teniendo en cuenta factores como la posible venta del inmueble o su reutilización para otros fines.

Al sumar el valor presente de los flujos de caja netos y el valor de reversión, obtenemos el valor de actualización del inmueble según el método de actualización de rentas. Este valor nos proporciona una estimación del valor actual del inmueble basado en sus flujos de ingresos futuros y su valor residual al final de su vida útil o período de arrendamiento.

En conclusión, los métodos de valoración de inmuebles ofrecen diversas herramientas para determinar su valor de manera precisa y justa. Desde el método de comparación hasta el método de actualización de rentas, cada uno tiene sus propias aplicaciones y beneficios según el tipo de inmueble y el contexto del mercado.

Si deseas conocer más sobre cómo estos métodos pueden aplicarse en los diferentes tipos de tasaciones inmobiliarias, por ejemplo, para conocer cómo valorar un edificio, o necesitas asesoramiento profesional, no dudes en contactarnos para obtener más información.

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