El Banco de España ha publicado el Informe El Sistema de Tasación Hipotecaria en España. Una comparación Internacional, en el que se analiza el sistema de tasación español de bienes inmuebles para garantía hipotecaria y en su comparación con los sistemas empleados en otros países de nuestro entorno económico.
Este documento defiende lo que en el sector de la tasación en España lleva años defendiendo: que las normas españolas reguladas por la ECO/805/2003 son una de las normas de valoración inmobiliaria más avanzadas del mundo.
Las tasaciones se pueden solicitar para múltiples finalidades, como la valoración de los inmuebles de las empresas, la venta de una vivienda, la contratación de una póliza de seguro o el reparto de una herencia:
- Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
- Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.
- Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.
- Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones. No obstante estas normas han profundizado en la parte técnica como muy pocas normas lo han hecho. La mayoría de las normas internacionales se limitan a establecer principios y normas de conducta y muy poca determinación o profundización en los estándares técnicos de valoración.
La exposición del Banco de España se centra en la tasación de bienes inmuebles residenciales con fines hipotecarios.
El Informe defiende que la actividad de tasación es clave no solo para el sistema financiero, sino también para el conjunto de la sociedad, como demuestra el hecho de que casi el 30% de la población española tenía pagos pendientes en 2018 por la adquisición de su vivienda habitual. De hecho, explica el documento, el crédito con garantía inmobiliaria de los hogares españoles llegó a ser de 671.926 millones de euros a finales de 2010 y representaba el 89% de la totalidad de la deuda de los hogares en 2014. El número de tasaciones muestra una evolución paralela a la actividad hipotecaria. En 2018 se emitieron 1.331.066 informes de tasaciones, por un importe valorado en 417.715 millones de euros. Adicionalmente, en 2018 se realizaron 1.601.438 valoraciones sin visitas, mediante modelos automatizados u otras metodologías, por valor de 288.130 millones de euros. La cifra de crédito hipotecario a los hogares ha ido disminuyendo desde 2010, hasta situarse en 520.111 millones de euros en el tercer trimestre de 2019.
La tasación en España
El sector de las sociedades de tasación en España facturó 328 millones de euros en 2018 y dio empleo a 10.000 personas, entre las que destaca la figura del profesional independiente, con más de 8.000 autónomos.
El modelo español de valoración inmobiliaria, a efectos de garantía inmobiliaria, es un modelo regulado desde 1981 , que se basa en una metodología detallada y en un modelo de informe estandarizado y que apostó por un modelo societario, al objeto de reforzar el control de las tasaciones. A las sociedades de tasación homologadas se les exige un nivel adecuado de medios técnicos y humanos. Además, en 1997 se encomendó la supervisión de dichas sociedades al Banco de España.
La singularidad del método de las sociedades de tasación en España radica en su doble control de las tasaciones: en primer lugar, por la sociedad correspondiente y, en segundo lugar, por el Banco de España. Además, la forma societaria permite una mayor profesionalización de la actividad, al disponer cada sociedad de un elenco de especialistas en todas las materias relacionadas con la naturaleza de los bienes que se han de valorar. Asimismo, la configuración societaria facilita disponer de mejor tecnología, aplicaciones avanzadas sobre bases de datos y herramientas de control interno para mejorar la calidad de los trabajos. Todo ello permite incrementar la eficiencia en la elaboración de los informes.
A partir de 2013 se introdujeron importantes cambios regulatorios en la actividad de tasación. Estos cambios se justificaron para abordar el posible conflicto de intereses, defiende el Informe.
Entre los cambios más destacados, hay que tener en cuenta que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, estableció que las sociedades de tasación cuyos ingresos totales deriven al menos en un 10% de su relación de negocio con una entidad de crédito o con el conjunto de entidades de crédito de un mismo grupo, siempre que alguna de esas entidades de crédito haya emitido y tenga en circulación títulos hipotecarios, deberán disponer de mecanismos adecuados para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés. Además, en la misma norma se prohíben la adquisición o el mantenimiento por parte de las entidades de crédito o de aquellas personas físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados por una sociedad de tasación, de forma directa o indirecta, de una participación del 10% o superior en esta. A partir de la entrada en vigor de esta ley, las entidades de crédito vendieron sus participaciones en las sociedades de tasación, de manera que ya en 2014 ningún banco tenía una participación significativa en alguna de ellas. Simultáneamente, las sociedades de tasación fueron reduciendo su dependencia de su cliente principal y los casos en los que la facturación con este último representaba más del 50% pasaron del 62% en 2004 al 14% en 2018.
Estas medidas fueron complementadas con la Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España, que introduce la necesidad de disponer de un reglamento interno de conducta en el que consten los mecanismos que las sociedades de tasación hayan establecido para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés. Adicionalmente, desde 2015 el Banco de España requiere información detallada de cada una de las tasaciones realizadas por las sociedades de tasación, para realizar un análisis masivo de la información que permita identificar debilidades de calidad de datos y llevar a cabo análisis comparativos de la actividad de valoración a efectos supervisores.
Comparación Internacional
La globalización ha hecho aún más imperiosa la necesidad de disponer de estándares comunes que favorezcan la comparabilidad de las tasaciones de los inmuebles, explica el BdeE. No obstante, el marco legal existente en los diferentes países de nuestro entorno es muy variado. Hay países que han desarrollado un marco específico relativo a la tasación de bienes inmuebles, mientras que en otros únicamente se hace referencia a los estándares generalmente aceptados.
Los estándares internacionales más difundidos, y reconocidos por la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, son los estándares internacionales de valoración [International Valuation Standards (IVS)] y a escala europea, los estándares europeos de valoración, conocidos como European Valuation Standards (EVS). Algunos países cuentan con estándares o metodología específica nacional de tasación: Alemania, Dinamarca, Eslovaquia, España, Estados Unidos, Italia, México, Polonia, Rumanía y Suecia.
Estas metodologías nacionales normalmente están en línea con los estándares internacionalmente aceptados, y suelen ser más prescriptivas que dichos estándares.
Orden ECO 805/2003
En España, la normativa específica que regula la valoración de bienes inmuebles con fines de garantía hipotecaria es la Orden ECO 805/2003. En ella se establece el valor hipotecario como base de valor. Se diferencia así entre el valor de mercado, que es el valor estimado de compraventa en una fecha determinada, y el valor hipotecario, que es el valor sostenible a lo largo del tiempo sin incluir elementos especulativos15. El valor hipotecario tiene como finalidad que el valor de la garantía hipotecaria se mantenga en el tiempo a salvo de las potenciales fluctuaciones negativas del mercado.
Es, defiende el Informe del Banco de España, la base de valor más adecuada para reducir pérdidas derivadas de caídas de valor de las garantías.
En España, los tasadores deben poseer un título universitario en arquitectura o ingeniería, que los habilita para la tasación de un determinado tipo de propiedad. Por su parte, las sociedades de tasación deben estar registradas y homologadas por el Banco de España, que las supervisa. Entre los requisitos para la homologación de estas sociedades se encuentran la limitación de su objeto social a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonio y disponer de al menos diez profesionales, de los cuales tres deben ser vinculados22 que trabajen en exclusividad con la tasadora, con título universitario y un mínimo de tres años de experiencia en la realización de valoraciones.
El Informe de Valoración
El modelo de informe en el que se reflejan los resultados de la valoración certificados por el tasador, así como las bases e hipótesis en las que dicho valor se basa, es fundamental para dotar de transparencia al proceso de valoración.
La legislación española, la anteriormente mencionada Orden ECO, fija unos requisitos mínimos sobre la estructura y el contenido del informe de tasación. El Banco de España solicita a las sociedades de tasación información detallada sobre las valoraciones de viviendas desde 2015, y sobre valoraciones de terrenos desde 2017. Indiscutiblemente, el hecho de disponer de una regulación en la que se establecen los requisitos y los contenidos mínimos del informe de tasación ha facilitado la generación de bases de datos inmobiliarias detalladas a partir de la información de los referidos informes, lo que mejora el control de las tasaciones.
Con la aprobación del Código Ético y de Conducta de la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV): integrada como miembro en TEGOVA (The European Group of Valuers’ Associations) se cerró el círculo en cuanto a las dudas que existían sobre si las normas españolas podían ser equiparables a las normas europeas (EVS) o a las normas internacionales de valoración (IVS).
Se puede afirmar que las reglas técnicas y de conducta en España están plenamente adaptadas a dichas normas. El Informe publicado por el Banco de España difunde y reconoce la importancia de dicho hito.
