Una tasación es el valor de una propiedad certificado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Este término no debe confundirse con el precio, que dependerá del valor que propietario y comprador quieran marcar: el dinero por que finalmente se lleva a cabo la transacción.
La legislación española, al establecer las normas que deben seguir las sociedades de tasación, define el valor de mercado de un bien como “el precio más probable al que podría venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente (sin vinculación con el vendedor) en una determinada fecha, bajo la hipótesis de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que ninguno de las dos partes tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la propia compraventa, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de una manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta”.
Son muchas las finalidades para las que se realizan los informes de tasación, aunque las más habituales son:
- Garantía hipotecaria
- Patrimonio de fondos de inversión inmobiliaria
- Valor real de mercado
- Reservas técnicas de compañías de seguros
- Cuestiones legales y administrativas
Cuando un cliente se plantea la necesidad de solicitar a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España un informe de tasación para alguna de las finalidades descritas, comienza un proceso que, gracias a la digitalización, es cada vez más rápido y transparente.
Visita al inmueble
Recibido el encargo, un técnico tasador acuerda la visita al inmueble para realizar comprobación de la superficie y el estado: ubicación, instalaciones, acabados, conservación, distribución, uso… En definitiva, toda la información acerca del inmueble, con gran criterio técnico y de calidad que aporta seguridad. El tasador, además, debe tener en cuenta el edificio o conjunto en el que se incluye. Otro aspecto a considerar es el entorno en el que se ubica el inmueble, ya que este puede ser una circunstancia de cierta importancia en la valoración general y analizará si el inmueble cumple con las determinaciones contenidas en el planteamiento municipal o si tiene alguna otra restricción derivada de algún régimen de protección pública. La del tasador es una de las actividades que requieren un nivel de conocimientos técnicos y legislativos más altos de la actividad profesional, ya que deben disponer de conocimientos desde normativas nacionales, autonómicas, locales, técnicas, jurídicas o fiscales, entre otras.
En España existen diversas normas legales de aplicación que, de alguna manera, afectan al sector de la valoración y, especialmente, a la tasación de inmuebles. Entre ellas, destacan:
- Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, que sentó las bases para la creación de la figura de las sociedades de tasación homologadas.
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Real Decreto 775/1997, sobre régimen jurídico de homologación de servicios y sociedades de tasación, que establece los requisitos para la homologación de las empresas dedicadas a la tasación de inmuebles en el mercado hipotecario.
- Orden Ministerial ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que regula las metodologías y procedimientos para la elaboración de tasaciones para el mercado hipotecario.
Elaboración del informe
Tras la visita, el técnico tasador elabora el informe con todos los datos recogidos y en función de la finalidad para la que se haya realizado el encargo y con las comprobaciones urbanísticas y administrativas necesarias. Un informe de tasación ofrece mucha información más allá del valor del inmueble: es un documento de varias páginas con gran información del mercado, de catastro, registro, cargas de la vivienda, plano de la superficie con la cantidad exacta de metros cuadrados… Es una herramienta fundamental de negocio entre el comprador y vendedor de un inmueble. Por ello, es fundamental contar con una amplia red de profesionales técnicos que den cobertura nacional. Igualmente, es vital que la comunicación entre el técnico y la sociedad de valoración sea constante para resolver todas las incidencias que puedan surgir.
Validación del informe
Elaborado el informe, pasa al Departamento de Control para su validación a cargo de un profesional vinculado a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, cuya función es controlar la calidad de los informes de tasación realizados por dicha sociedad. El validador debe tener una experiencia en valoración superior a tres años y estar inscrito en un registro especial del Banco de España. La validación del informe es la última fase antes de remitirlo al cliente.
Las tasaciones emitidas para servir de garantía a un préstamo hipotecario tienen validez durante los seis meses siguientes a la fecha de emisión. Una vez transcurrido este plazo es recomendable solicitar una Revisión por actualización de la tasación original.
