Un día como hoy, 5 de junio pero del pasado año 2019, CoHispania presentaba su modelo de valoración y tasación de edificios energéticamente eficientes y sostenibles, fundamental para que las entidades financieras comiencen a comercializar hipotecas verdes en España.
Tras un debate acerca de la sostenibilidad en el sector de la edificación entre Inés Leal, Directora Ediatorial del Grupo Tecma Red y Directora del Congreso de Edificios de Energía Casi Nula, Juan Carlos Bandrés, Director General del Grupo Lobe y Dolores Huerta, secretaria técnica de Greeen Building Council España, Eduardo Serra, Presidente de CoHispania, apsaba a presentar este modelo de tasación, que tiene en cuenta parámetros de sostenibilidad y eficiencia energética que no se tienen en cuenta en una tasación tradicional.
Este tipo de informe de valoración valora e informa tanto a la entidad financiera como al usuario final acerca de las características sostenibles del inmueble, de cara a negociar un préstamo hipotecario tieniendo en cuenta y valorando las exigencias de los certificadores más extendidos en España: BREEAM, LEED, WEELL, Passivhaus y VERDE.
Un año después, CoHispania sigue siendo la única sociedad de tasación en España con este tipo de producto, reafirmando la idea de el futuro del sector inmobiliario para por la sostenibilidad y continua apostando por por la estandarización de las hipotecas verdes o hipotecas de inmuebles de alta eficiencia energética en nuestro país.
Evolución del mercado inmobiliario según los Sellos Certificadores
Aun cuando todavía no es obligatorio el cumplimiento de la Directiva 2018/844 de la UE relativa a la eficincia energética de los edificios ya que entra en vigor el 1 de enero de 2021, la aparición en el mercado inmobiliario de Edificios Sostenibles y Energéticamente Eficientes, se ha ido generalizando por parte de los promotores.
En el siguiente gráfico se presenta la evolución de los diferentes Sellos Certificadores: Breeam, Leed, PassivHaus y Verde: f
2019 finalizó con la publicación en el Boletín Oficial del Estado de la modificación del Código Técnico de la Edificación que servirá para la mejora de la eficiencia energética de los edificios y que recoge, entre otras cuestiones, el nuevo Documento Básico de Ahorro de Energía (DB-HE) y la nueva sección del Documento Básico de Salubridad dedicada a la protección de los edificios frente a la exposición al gas radón.
Los edificios nuevos que se realicen a partir de la entrada en vigor del nuevo reglamento tendrán una alta eficiencia energética, lo que, sumado a la mayor contribución de energía procedente de fuentes renovables, supondrá una reducción del consumo de energía, respecto a los actuales, de en torno a un 40% de media.
Con el nuevo DB-HE se mejorará la calidad de las envolventes térmicas de los edificios y se fomentará el uso de las tecnologías más eficientes y sostenibles para su acondicionamiento, lo que permitirá alcanzar unas condiciones adecuadas de confort con el mínimo gasto energético.
Sin embargo, no hay que olvidar el parque de vivienda ya construido y es necesario poner en marcha una política de rehabilitación ya que en España hay 26 millones de viviendas construidas antes de 2007 y la mitad del parque es anterior a 1980, construido sin normativa de eficiencia energética. La banca ya ha reclamado un cambio en la legislación en la Ley de Propiedad Horizontal por la que se rigen las comunidades de vecinos, para que sea más fácil que un edificio en su conjunto, y no cada vivienda de forma individual, obtenga financiación con la que llevar a cabo obras de mejora y eficiencia energética.
Valoración de edificios sostenibles y energéticamente eficientes
La sostenibilidad y la eficiencia energética en la tasación es absolutamente posible y tiene en cuenta parámetros que no se encuentran en una valoración tradicional. En el método de homogeneización está implícita la aplicación de este sistema para poder calcular el Valor de Mercado de una edificación sostenible, pues lo que se hace es determinar y valorar las diferencias entre el bien a valorar y los comparables existentes.
El objetivo final de una valoración es de forma general, y en particular en las valoraciones realizadas con finalidades asociadas a la obtención/otorgamiento de un préstamo hipotecario, la determinación de un Valor Hipotecario, que a menudo coincide con el Valor de Mercado, obtenido bien por comparación o bien por actualización de rentas de mercado.
Hasta hace pocos meses, la posibilidad de aplicar el Método de Comparación podría antojarse casi imposible, en el caso de que tuviéramos la intención de comparar inmuebles con unas características de eficiencia energética similar. Sin embargo, después de los estudios de mercado realizados, a día de hoy, es notable y creciente la disponibilidad de información de mercado de inmuebles con todo tipo de calificaciones energéticas, con certificados de eficiencia.
CoHispania cuenta con una base de datos, que se acrecienta constantemente y que permite llegar a determinar, conforme a los requisitos que establece la ORDEN ECO/805/2003, cuál es el coste de construcción de un inmueble, cualesquiera que sean sus características. Cuando la ECO establece en su Artículo 4 la definición de «comparables», indica que son inmuebles que se consideran «similares» al inmueble objeto de valoración o «adecuados» para aplicar la homogenización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante. La norma no dice que deban ser idénticos, pues la principal característica del mercado inmobiliario es su heterogeneidad, sino que habla de «similares» e incluso se refiere a estos como «adecuados».
Este informe de valoración permite a la entidad financiera, observar de forma simplificada las características eficientes del edificio a financiar e incluye, para el usuario final, una guía de recomendaciones y un resumen sobre la sostenibilidad de su inmueble dividido en cuatro grandes grupos: Sostenibilidad, Eficiencia energética, Salud y Bienestar y Construcción e instalaciones y tiene en cuenta las exigencias de los certificadores más extendidos en España.
