La certificación VERDE como valor inmobiliario

2019 finalizó con la publicación en el Boletín Oficial del Estado de la modificación del Código Técnico de la Edificación que servirá para la mejora de la eficiencia energética de los edificios y que recoge, entre otras cuestiones, el nuevo Documento Básico de Ahorro de Energía (DB-HE) y la nueva sección del Documento Básico de Salubridad dedicada a la protección de los edificios frente a la exposición al gas radón.

Los edificios nuevos que se realicen a partir de la entrada en vigor del nuevo reglamento tendrán una alta eficiencia energética, lo que, sumado a la mayor contribución de energía procedente de fuentes renovables, supondrá una reducción del consumo de energía, respecto a los actuales, de en torno a un 40% de media.

Con el nuevo DB-HE se mejorará la calidad de las envolventes térmicas de los edificios y se fomentará el uso de las tecnologías más eficientes y sostenibles para su acondicionamiento, lo que permitirá alcanzar unas condiciones adecuadas de confort con el mínimo gasto energético.

Sin embargo, no hay que olvidar el parque de vivienda ya construido y es necesario poner en marcha una política de rehabilitación ya que en España hay 26 millones de viviendas construidas antes de 2007 y la mitad del parque es anterior a 1980, construido sin normativa de eficiencia energética. La banca ya ha reclamado un cambio en la legislación en la Ley de Propiedad Horizontal por la que se rigen las comunidades de vecinos, para que sea más fácil que un edificio en su conjunto, y no cada vivienda de forma individual, obtenga financiación con la que llevar a cabo obras de mejora y eficiencia energética.

En España hay 26 millones de viviendas construidas antes de 2007 y la mitad del parque es anterior a 1980, construido sin normativa de eficiencia energética

Hasta no hace mucho tiempo, conceptos como Eficiencia Energética, Salud, Bienestar o Sostenibilidad eran comprensibles de forma genérica, pero en ningún caso asociados a la construcción, el mercado inmobiliario y ni siquiera eran factores apreciados en la opinión subjetiva de nuestra propia vivienda o nuestro centro de trabajo. Esta percepción ha comenzado a cambiar, aun de forma paulatina, pero constante, de manera que cada vez hay más inmuebles sostenibles. Promotoras como Grupo Lobe o Neinor Homes, entre otras, ya construyen exclusivamente bajo certificaciones y estándares sostenibles. En España, a pesar del retraso en materia legal, este tipo de edificaciones se han multiplicado y en el caso de edificaciones con certificación VERDE, ya se ha superado el centenar.

TASACIÓN DE EDIFICIOS ENERGÉTICAMENTE EFICIENTES Y SOSTENIBLES

La sostenibilidad y la eficiencia energética en la tasación es absolutamente posible y tiene en cuenta parámetros que no se encuentran en una valoración tradicional. En el método de homogeneización está implícita la aplicación de este sistema para poder calcular el Valor de Mercado de una edificación sostenible, pues lo que se hace es determinar y valorar las diferencias entre el bien a valorar y los comparables existentes.

ANÁLISIS DE COSTES Y EL CÁLCULO DEL VALOR, LOS ASPECTOS MÁS IMPORTANTES DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA VALORACIÓN

En cuanto a la determinación de los costes de construcción, CoHispania cuenta con una base de datos, que se acrecienta constantemente y que permite llegar a determinar, conforme a los requisitos que establece la ORDEN ECO/805/2003, cuál es el coste de construcción de un inmueble, cualesquiera que sean sus características, siendo esto algo habitual en el trabajo diario de la valoración y a lo que los valoradores están habituados y en lo que son expertos puesto que su actividad diaria en la valoración abarca adicionalmente, entre otras tareas, generalmente la dirección de obras, así como la redacción y mediciones de proyectos.

¿Una construcción de este tipo tiene unos costes de construcción superiores a los de una edificación tradicional? Los costes de los materiales en la construcción están en relación directa con los avances tecnológicos y los aumentos en la producción de los mismos. A mayor producción, los costes serán más bajos y, por lo tanto, se favorecerá una transformación del mercado sin necesidad de aumentar precios. Concretando en las construcciones energéticamente eficientes, el precio de una vivienda (dependiendo del diseño y de la superficie construida) puede llegar a tener un coste de construcción igual o similar al de una construcción tradicional y, en el peor de los casos, puede llegar a tener un coste adicional de entre un 5% a un 10%.

Con respecto al cálculo del valor, el objetivo final de una valoración es de forma general, y en particular en las valoraciones realizadas con finalidades asociadas a la obtención/otorgamiento de un préstamo hipotecario, la determinación de un Valor Hipotecario, que a menudo coincide con el Valor de Mercado, obtenido bien por comparación o bien por actualización de rentas de mercado.

Hasta hace pocos meses, la posibilidad de aplicar el Método de Comparación podría antojarse casi imposible, en el caso de que tuviéramos la intención de comparar inmuebles con unas características de eficiencia energética similar. Sin embargo, después de los estudios de mercado realizados, a día de hoy, es notable y creciente la disponibilidad de información de mercado de inmuebles con todo tipo de calificaciones energéticas, con certificados de eficiencia como VERDE, entre otros.

Cuando la ECO establece en su Artículo 4 la definición de «comparables», indica que son inmuebles que se consideran «similares» al inmueble objeto de valoración o «adecuados» para aplicar la homogenización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante. La norma no dice que deban ser idénticos, pues la principal característica del mercado inmobiliario es su heterogeneidad, sino que habla de «similares» e incluso se refiere a estos como «adecuados».

Por lo tanto, es posible acogerse a esta interpretación para hacer una comparación con datos de mercado que no sean exactamente idénticos y que se proceda a realizar una homogenización teniendo en cuenta la diferencia en sus características o incluso, como dice la ECO, con «otra característica física relevante». Qué hay más relevante que la diferencia en los materiales de construcción, las instalaciones, su sostenibilidad, su potencial de reciclado o su eficiencia energética. Todos estos elementos son los que permiten realizar una comparación entre la vivienda sostenible y energéticamente eficiente con una que no lo es. En el apartado g) del Artículo 3 define el Principio de Sustitución: «según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivas de aquél». La metodología de transformación a una «vivienda equivalente» es la que da sentido a la valoración, y eso es declarado en la ECO como proceso de «homogenización».

VALOR AÑADIDO SOBRE LA CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL

• Como conclusión, es una realidad que hay mucho terreno recorrido, pero todavía queda por hacer, ya que muchos actores del sector inmobiliario empiezan ahora a reaccionar o lo han hecho tarde.
• En cuanto a los costes de construcción, se están progresivamente igualando a los de una construcción tradicional. Es posible realizar muchas cosas efectivas que no sean tan costosas; conocer la demanda es fundamental, y esa demanda existe.
• Respecto al valor, lo dicta y lo dictará el propio mercado si bien las características de estas edificaciones, entre ellas las que cuentan con un certificado VERDE, suponen un valor añadido sobre la construcción tradicional.
• Se puede competir en precio con otras construcciones tradicionales pero con una calidad excepcional y una mejora de la forma de vida, así como un ahorro energético a medio – largo plazo.
• Sin embargo, se requiere de un ambicioso plan de formación de los técnicos competentes y tanto un aumento de la comunicación para generar mayor concienciación social y que la sostenibilidad y eficiencia energética de los edificios sean un factor clave a la hora de la adquisición o rehabilitación de un inmueble, así como un claro compromiso de las Administraciones Públicas, tanto estatales como autonómicas y locales.

CoHispania lleva meses trabajando de la mano de GBCe y desde hace años afirmamos que sí es posible valorar una edificación sostenible y eficiente aplicando la ECO/805/2003. CoHispania aplica un modelo de valoración que tiene en cuenta la tasación de edificios energéticamente eficientes y sostenibles, fundamental para que las entidades financieras comiencen a comercializar hipotecas verdes en España.

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