La Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) a la que pertenece CoHispania, ha presentado el XV Observatorio de la Valoración correspondiente al primer semestre de 2021 junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull y de un grupo de 19 panelistas, formado por expertos de las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector.
En dicho informe, la AEV concluye que España se encuentra lejos de cualquier perspectiva de formación de una nueva burbuja inmobiliaria ya que el volumen de transacciones que representa el 2% del parque total de viviendas español, cuando en períodos de boom inmobiliario entre 2004 y 2006 el nivel alcanzaba el 4%. Así, mientras en períodos de boom inmobiliario el nivel de transacciones se acerca al 3% del parque (llegó al 4% en los años 2004-2006), porcentajes por debajo del 1,5% reflejan un mercado bajista o en crisis (durante la fase de máxima crisis, 2011-2014, las transacciones en España no superaban el 1,4% del parque). El año 2020 constituyó una excepción, ya que la marcada reducción del número de operaciones fue debida a la pandemia; sin embargo, se espera que la proporción de intercambios vuelva a tender al 2% en 2021, pudiéndose decir así que el mercado residencial no se encuentra sobrecalentado y que evoluciona alrededor de su equilibrio.
Esta es una idea que corrobora más del 80% de los profesionales consultados, quienes consideran que, pese a que pueda existir una impresión general de que la actividad del mercado no está en consonancia con la reducción general de la actividad económica, éste no se encuentra sobrecalentado. Entienden que esa cifra de transacciones es probable gracias a la buena marcha de la vacunación, el incremento de la confianza de los consumidores, las nuevas necesidades de vivienda creadas por la pandemia y los niveles de ahorro alcanzado por muchas familias. Asimismo, los expertos del sector destacan la enorme diferencia en cuanto a cifras absolutas de producción de vivienda entre la etapa actual y la previa a la crisis de los años 2007-2008, así como la política de precaución de las entidades financieras a la hora de conceder préstamos hipotecarios, que impide la sobrealimentación de los precios y, por tanto, aleja cualquier perspectiva de formación de una burbuja.
Respecto a la predicción de precios de vivienda, la vivienda de segunda mano podría mantener revalorizaciones superiores al 6% sostenidas hasta final de ese año, cuando se reducirían a niveles menos intensos de crecimiento. Esta predicción de incremento de los precios es apoyada por 6 de cada 10 expertos consultados (67% de los panelistas internos y el 57% de los externos), algunos de los cuales, no obstante, matizan la magnitud del crecimiento esperado para 2022, que entienden se podría situar en tasas más moderadas, cercanas al 3%. Por su parte, las viviendas nuevas también alcanzarían revalorizaciones cercanas al 5%, predicción que apoya el 74% de los profesionales consultados, argumentando que se trata de un segmento que no ha experimentado cambios significativos en su tendencia al alza: se trata de un mercado con escasa oferta y precios altos, destinado a una demanda muy específica y que, por otra parte, está sufriendo los efectos del encarecimiento de la mano de obra y las materias primas.
Obra nueva y financiación a promotores
En cuanto a oferta de nueva construcción y financiación a promotores, en el informe se menciona que, tras un fuerte crecimiento desde junio de 2020, la financiación a las actividades constructoras parece haberse congelado a mediados de 2021, ya que pasa desde expansiones de los créditos a ritmos del 20% para instalaciones y acabados de edificios, y del 8% para edificios, obras singulares y preparación de obras, hasta un crecimiento cero, lo que sugiere podría deberse a la mayor volatilidad característica de la financiación asociada a la ejecución de obras. No obstante, solo el 40% de los expertos consultados afirma haber observado algún signo de reducción de la financiación a promotores, en forma de endurecimiento de las condiciones de acceso a los créditos y limitación de la financiación a pequeños promotores, razón por la que estarían surgiendo alternativas a la financiación tradicional en forma de instituciones financieras privadas (fondos de inversión, mercado de capitales, plataformas de crowdlending) que, desde el estallido de la pandemia, son cada vez más frecuentes en los proyectos de nueva construcción, siendo bastante probable que sigan ganando protagonismo y sean claves, principalmente, para la compra de suelo y para afrontar las primeras fases de los proyectos de nueva promoción.
A pesar de todo, un 75% de los panelistas internos y el 86% de los externos aseguran coincidir con la idea de los ritmos de producción tenderán a estabilizarse y mantenerse en los próximos periodos, considerando que un buen indicador adelantado de esta tendencia son las discretas cifras de visados de obra nueva y viviendas iniciadas. Destacan, sin embargo, algunos riesgos que podrían entorpecer el ritmo de crecimiento de la oferta en 2022, incluso a pesar de la recepción de fondos europeos: la escasez de mano de obra en el sector, el incremento reciente del coste y el tiempo de entrega de los materiales y el problema estructural asociado a los largos tiempos de tramitación de licencias.
Una parte relevante de los compradores sigue utilizando recursos no bancarios para la compra de vivienda
El informe señala cómo las estadísticas reflejan que una parte relevante de los compradores sigue utilizando recursos no bancarios para la compra, reflejo de que el mercado hipotecario cuenta con una posición cada vez más menguada y una capacidad inferior de funcionar como lubricante del mercado de vivienda. Según el informe del XV Observatorio de la Valoración, pese al suave aumento del número de operaciones, no está claro que las cifras de concesiones sean suficientes para atender la demanda de primeras viviendas, generándose una situación de restricción crediticia. El 58% de los panelistas internos y el 43% de los externos se muestra de acuerdo con la tesis de la autora sobre que dicha restricción es especialmente aguda en la demanda de primer acceso, siendo los ahorros de los hogares los que estarían actuando como motor de las compraventas y obligando, una vez más, a los jóvenes a optar por el alquiler. Otra parte de los consultados, no obstante, entiende que los niveles actuales de crédito son sostenibles y adecuados, resultado de la aplicación de unos criterios de concesión que están mucho más basados en la capacidad de pago del cliente que en el valor de la garantía, y con condiciones y términos de concesión que, en líneas generales, siguen siendo fáciles.
