Germán Pérez Barrio, Presidente de la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV), destaca en una tribuna publicada en el Diario El Mundo varias cuestiones relevantes acerca de la polémica sobre el reparto de gastos hipotecarios entre el banco y el consumidor, manifestando cuáles son las directrices europeas al respecto y señalando algunos de los riesgos que entraña para los derechos y libertades de los consumidores, la asignación de los gastos a la entidad financiera:
¿REVERTIR
DERECHOS DEL
CONSUMIDOR?
Envueltos todavía en la polémica suscitada por la sentencia del
TS sobre el impuesto de AJD, se está tramitando en el
Congreso el proyecto de Ley de Contratos de Crédito
Inmobiliario, que deberá regular, entre otras, esta cuestión.
Con esta ley se traspondrá una directiva
europea sobre contratos de crédito inmobiliario
que insiste especialmente en la
transparencia. Dicha directiva establece
en su considerando 50: «El coste total del
crédito para el consumidor debe incluir
todos los gastos que éste deba abonar en
relación con el contrato de crédito y que
conozca el prestamista. Debe, por tanto,
incluir los intereses, las comisiones, los
impuestos, la remuneración de los intermediarios
de crédito, los costes de tasación
de bienes a efectos hipotecarios y
cualquier otro gasto, exceptuando los
gastos notariales, que sea necesario para
obtener el crédito, por ejemplo, el seguro
de vida, o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, por
ejemplo, el seguro de incendios (…) No deben incluirse en el
coste total del crédito para el consumidor los gastos que este
pague en relación con la adquisición del bien inmobiliario,
como los impuestos asociados y los gastos notariales o los costes
de registro de la propiedad».
De esta lectura se deduce que en Europa se contempla que
los gastos de constitución de la hipoteca los pague el consumidor.
Lo que es lógico, puesto que esos gastos sólo se generan
para constituir la garantía que permite al consumidor beneficiarse
de unos tipos de interés más bajos. En cualquier caso, lo
que el sector requiere es una clarificación de su reparto para
alcanzar la necesaria seguridad jurídica: mediante la esperada
resolución del TS y, sobre todo, con la redacción final de la ley.
En este sentido, el consumidor debe tener en cuenta que la
asignación de los gastos al banco no necesariamente le supondrá
un ahorro real. En todos los negocios, el precio final de un
producto tiene relación con los componentes de costes y si
estos aumentan acaban repercutiendo en el precio.
En el caso concreto de la tasación, si el banco asume su coste
–que igualmente repercutirá en encarecimiento del crédito–
pasará a ser propietario exclusivo del informe de tasación, por
lo que el cliente perderá el acceso a su contenido, en detrimento
de la transparencia, objetivo fundamental de la directiva.
Además, el consumidor perderá derechos que actualmente
ostenta. En primer lugar, en cuanto a la capacidad para elegir
empresa tasadora; en segundo lugar, a la de negociar el préstamo
con diferentes entidades basándose en el informe de tasación
de su propiedad; y, en tercer lugar, la de revisar el informe
o presentar una reclamación a la empresa tasadora si lo considerase
necesario.
Este último punto es especialmente importante, ya que, precisamente,
en garantía de los derechos de los consumidores es
a partir del resultado de la tasación como se determina el valor
de subasta en caso de una posible ejecución, por lo que interesa
al consumidor la máxima transparencia en cuanto al procedimiento
de obtención de dicho valor.
En suma, aprovechemos la transposición de la directiva europea
para dotar a las hipotecas de mayor transparencia y garantías
para el consumidor, pero asegurándonos de que estos cambios no
le hagan perder por el camino sus derechos actuales.
Germán Pérez Barrio es presidente de Asociación Española de Valoración (AEV).
CoHispania es miembro de la AEV, que aglutina a 23 sociedades de tasación y valoración que representan el 90% de la actividad a nivel nacional.
