¿Qué hacer al heredar una vivienda?

En esta guía te explicamos, paso a paso, qué hacer al heredar una vivienda, qué gastos debes tener en cuenta y cómo renunciar correctamente si la herencia no te resulta favorable.

Al heredar una vivienda, ¿qué opciones tienes?

Cuando heredas una vivienda, no estás obligado a aceptarla automáticamente. Estas son las principales alternativas:

Aceptar la herencia

Es la opción habitual cuando el valor del inmueble supera las deudas y los gastos asociados.

Si aceptas:

• Pasas a ser propietario en la proporción que te corresponda.
• Asumes también las posibles deudas vinculadas.
• Debes liquidar el Impuesto de Sucesiones y, en su caso, la plusvalía municipal.

Aceptar a beneficio de inventario

Esta modalidad protege tu patrimonio personal. Significa que solo responderás de las deudas hasta donde alcancen los bienes heredados, sin comprometer tu propio patrimonio.

Es recomendable cuando:

• No tienes claro el volumen real de deudas.
• Existen préstamos o cargas pendientes.
• Hay dudas sobre la situación económica del fallecido.

Renunciar a la herencia

Si los impuestos, deudas o cargas superan el valor del inmueble, puede resultar más prudente renunciar.

Al renunciar:

• No recibes bienes ni derechos.
• No asumes deudas.
• Tu parte pasa al siguiente heredero según testamento o ley.

La renuncia es irrevocable y debe formalizarse ante notario. Además, la renuncia debe hacerse sobre la totalidad de la parte que te corresponda. No es posible aceptar una parte y rechazar otra.

Aceptar y vender o alquilar la vivienda

Muchos herederos aceptan la vivienda, pero no desean mantenerla.

Las alternativas habituales son:

• Venderla y repartir la liquidez.
• Alquilarla para obtener rentabilidad periódica.

En cualquiera de estos casos, conocer el valor real de mercado es clave para tomar decisiones con seguridad.

Cómo heredar una vivienda paso a paso

Si decides aceptar, estos son los pasos habituales:

1.Obtener la documentación necesaria

• Certificado de defunción.
• Certificado de últimas voluntades.
• Copia autorizada del testamento o declaración de herederos.
• Escrituras de la vivienda.
• Datos registrales y recibos del IBI.

2. Analizar bienes, deudas y cargas

Antes de aceptar, conviene revisar:

• Si existe hipoteca pendiente.
• Si hay embargos o deudas.
• El importe estimado de impuestos.
• El valor real de mercado del inmueble.

Una tasación para herencias te permitirá comparar el valor del inmueble con los impuestos y deudas antes de tomar una decisión que puede ser irreversible.

3. Firmar la escritura de aceptación y adjudicación

Los herederos deben acudir al notario para formalizar la aceptación y el reparto de bienes.

4. Liquidar los impuestos

• Impuesto de Sucesiones (plazo general: seis meses desde el fallecimiento).
• Plusvalía municipal si se trata de un inmueble urbano.
• Puede solicitarse prórroga dentro de los cinco primeros meses.

5. Inscribir la vivienda en el Registro

Aunque no es obligatoria de forma inmediata, la inscripción garantiza seguridad jurídica y facilita futuras operaciones.

¿Qué impuestos se suelen pagar?

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Grava el incremento patrimonial que recibe el heredero como consecuencia del fallecimiento. Debe presentarse en los seis meses siguientes al fallecimiento. En caso de renuncia pura y simple, lo abonan los herederos que finalmente acepten la herencia.
• Plusvalía municipal. Grava el incremento de valor de los terrenos urbanos. También lo paga quien finalmente recibe la vivienda heredada.
• Gastos notariales y registrales. Asociados a la tramitación de la herencia o la escritura de renuncia.

Aquí es clave contar con una tasación oficial de la vivienda, ya que el valor real es determinante para calcular los impuestos.

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¿Cuándo puede no compensar?

Puede ser razonable plantearse la renuncia cuando:

• Las deudas superan el valor del inmueble.
• Los impuestos resultan inasumibles.
• Existen conflictos graves entre herederos.
• El inmueble tiene escasa salida en el mercado.
• No se dispone de liquidez suficiente para afrontar los gastos.

Antes de aceptar o renunciar, conviene realizar un análisis completo del patrimonio heredado.

¿Cuándo se puede renunciar?

Solo es posible renunciar si se cumplen estas condiciones:

• Ser mayor de edad y tener plena capacidad legal.
• No haber aceptado previamente. La aceptación o la renuncia son actos irrevocables.
• No existen deudas pendientes con el fallecido que obliguen a responder con la herencia.
• No encontrarse en un procedimiento de insolvencia en el que el patrimonio se gestione judicialmente.

Cómo renunciar a una herencia en España: trámites y plazos

• Decisión previa. Antes de acudir al notario, conviene conocer el inventario de bienes y deudas.
• Escritura de renuncia. Debe formalizarse ante notario mediante escritura pública.
• Inscripción en el Registro. Si la herencia incluye bienes inmuebles, la renuncia debe anotarse en el Registro de la Propiedad.
• Plazos. La ley no fija un plazo máximo, pero deben transcurrir al menos 9 días desde el fallecimiento. Lo recomendable es hacerlo dentro de los seis meses posteriores, que es el plazo para liquidar el Impuesto de Sucesiones.

La importancia de valorar correctamente una vivienda heredada

Tanto si decides aceptar como renunciar, vender o alquilar, conocer el valor real del inmueble es fundamental.

Una tasación permite:

• Comparar valor e impuestos antes de decidir.
• Facilitar el reparto entre herederos.
• Justificar el valor ante la Administración.
• Fijar un precio de venta adecuado.

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