Heredar una vivienda

Inés, Responsable de Comunicación
30 marzo, 2018

La muerte de un familiar conlleva componentes sentimentales, pero además burocráticos y económicos. Por ello, en muchas ocasiones, el pago de impuestos y trámites suponen un esfuerzo mucho mayor al beneficio que se obtiene con el inmueble heredado, lo que conlleva a la renuncia de la herencia, que pasa a ser patrimonio del Estado. ¿Pero cómo se renuncia a una herencia?

Para que esta sea válida, te explicamos cómo se debe renunciar a una herencia. Debe hacerse ante notario manifestando que se desea renunciar a la misma. Esta situación es más habitual de lo que parece, ya que se deshará de la obligación por ejemplo de pagar el impuesto de sucesiones. Sin embargo, las consecuencias de renunciar a una herencia son irrevocables e individuales, implicando la pérdida de todos los derechos y obligaciones sobre los bienes heredados.

Las renuncias no han dejado de crecer en 2023, el número de renuncias a herencias el pasado año alcanzó la cifra de 56.108 lo que representa un incremento del 1,1%, lo que supone que se rechazan 1 de cada 6 herencias.

España es un país de propietarios. En torno al 77% de la población española en el año 2022 tiene una vivienda en propiedad. La herencia de una vivienda conlleva numerosos papeleos y tributos.

Cuando se produce la muerte de una persona, los herederos deben liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la modalidad de Sucesiones, en un plazo máximo de seis meses desde que se produce el fallecimiento.

¿Qué es el Impuesto de Sucesiones?

El Impuesto de Sucesiones, conocido también como Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), es un gravamen directo, progresivo y subjetivo que grava el incremento del patrimonio de una persona obtenido a título gratuito por mortis causa, es decir, por el fallecimiento de otra persona, generalmente un familiar, de la que se es heredero. Técnicamente, este impuesto se denomina Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones porque también grava los incrementos patrimoniales de personas físicas por actos intervivos (una donación) o debido a seguros de vida en los que el contratante es una persona distinta al beneficiario.

Si te preguntas dónde debes pagar el Impuesto de Sucesiones, debes saber que está cedido a las comunidades autónomas, por lo tanto, son ellas las que recaudan este tributo. En caso de que resultes beneficiario de una herencia, deberás dirigirte a las oficinas de Hacienda de la comunidad de residencia del fallecido.

Calcular impuesto de sucesiones

Para saber lo que debemos pagar, habrá que:

  • Determinar la masa hereditaria. Este paso implica sumar el valor real de todos los bienes heredados en el momento de la adquisición y luego restar las deudas y cargas deducibles. Por ejemplo, si heredas una casa valorada en 200.000 euros y tienes una deuda pendiente de pago de 20.000 euros, la masa hereditaria sería de 180.000 euros.
  • Aplicar reducciones según el grado de parentesco o tipo de bien heredado. Aquí se aplican reducciones en la base imponible del impuesto, dependiendo del grado de parentesco con el difunto o el tipo de bien heredado. Por ejemplo, las reducciones suelen ser mayores para cónyuges e hijos que para otros parientes o terceros.
  • Calcular la cuota tributaria. Esta cuota se determina aplicando un porcentaje a la base imponible después de aplicar las reducciones. Este porcentaje varía según la cantidad heredada y puede oscilar entre el 7,65% y el 34%. Además, se aplica un coeficiente multiplicador en función del patrimonio preexistente, que puede ir desde 1 hasta 2,4.
  • Determinar el importe final a pagar. A este resultado se le aplican las deducciones o bonificaciones que establece la ley para obtener la cantidad exacta que debes pagar. Estas deducciones pueden variar según la legislación vigente en tu comunidad autónoma.

Es importante tener en cuenta que estos cálculos pueden variar según la legislación vigente en tu comunidad autónoma y tu relación con el difunto, por lo que es recomendable consultar con un asesor fiscal para obtener un cálculo más preciso.

El impuesto varía según las Comunidades Autónomas

Aunque es un impuesto a nivel estatal, está cedido a las Comunidades Autónomas, lo que hace que el importe a pagar de este impuesto varíe sustancialmente de unas comunidades a otras.

Las diferencias entre regiones también se presentan en función del grado de parentesco con el fallecido. Por ejemplo, en comunidades como Baleares, Canarias, Asturias, entre otras, los descendientes y adoptados menores de 21 años pagan importes simbólicos en concepto de impuesto de sucesiones. En contraste, algunas comunidades ofrecen bonificaciones significativas, como Cataluña con hasta un 90%, la Comunidad Valenciana con un 75% y Castilla y León con un impresionante 99%.

Para los familiares de un grado de parentesco más lejano, como descendientes y adoptados mayores de 21 años, cónyuges, ascendientes y adoptantes, algunas regiones ofrecen una exención prácticamente total del impuesto. Por ejemplo, Canarias, Extremadura, Murcia, La Rioja, Madrid y el País Vasco (en sus territorios forales) sólo tributan al 1,5%. Además, hay comunidades con bonificaciones específicas según la base imponible, como Canarias y Cataluña, y otras con tasas fijas, como Baleares, que aplica un 1% hasta cierto límite.

Es importante tener en cuenta que, además del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, los herederos también deben considerar la plusvalía municipal, un impuesto sobre el incremento del valor de los bienes inmuebles.

Impuesto de plusvalía municipal

Conocido como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la plusvalía municipal recae sobre los herederos o receptores de la donación de un inmueble. Su cálculo se basa en el incremento del valor catastral del terreno desde la adquisición hasta la transmisión.

En términos generales, la cantidad a pagar por la plusvalía municipal oscila entre el 10% y el 20% del valor catastral de la vivienda. Este impuesto puede variar según la normativa específica de cada municipio, por lo que es fundamental verificar las regulaciones locales para conocer la tasa aplicable en cada caso.

Es importante tener en cuenta la plusvalía municipal al planificar la recepción de una herencia o donación de un inmueble, ya que puede representar un coste significativo para los beneficiarios.

Vender una vivienda heredada

En 1946, desde que se suprimió el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, se aprobó una ley que establecía que las viviendas heredadas a familiares directos del fallecido (como hermanos, sobrinos, etc.) o indirectos, no eran reconocidos como propietarios de la vivienda en el Registro de la Propiedad hasta que transcurrieran 2 años, durante los cuales podría aparecer un heredero forzoso y reclamar el inmueble. Esta se conocía como la Ley Cuba y pretendía proteger a un posible heredero desconocido, por ejemplo, un hijo que en un momento dado quisiera reclamar su parte de la herencia. Dicha ley quedó sin vigencia el 3 de septiembre de 2021 por la Ley 8/2021. Con la que una vez aceptada la herencia, el inmueble pasará a ser propiedad de cada heredero en la proporción estipulada en la escritura de partición. Es entonces cuando será posible proceder a la venta, de forma que la liquidez se reparta entre todos los herederos según su cuota de participación en la propiedad del inmueble.

Los pasos para la compraventa son los habituales, aunque si se trata de vender una casa heredada entre varios hermanos, para evitar roces y conflictos, puede ser recomendable designar a un mediador que se encargue de todos los trámites de la compraventa. Pero, ¿qué se necesita para vender una casa heredada?:

  • Solicitar el certificado de defunción en el Registro Civil de la localidad dónde falleció la persona que deja la herencia.
  • Pedir certificado de últimas voluntades. Se puede solicitar en la web del ministerio de justicia.
  • Solicitar el testamento ante notario.
  • Pago de impuestos.
  • Inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad.

Se recomienda realizar la venta en el mismo año fiscal en que se recibe la herencia para evitar el pago doble de la plusvalía municipal. Esto se debe a que la plusvalía se calcula según el incremento del valor del inmueble a lo largo del tiempo. Al vender la propiedad en el mismo año, se evita generar un nuevo aumento de valor y, por ende, el pago adicional de este impuesto.

Por último, es importante tener en cuenta que el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) solo afecta en caso de obtener una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, y esta debe ser declarada en la declaración de la Renta.

La importancia de la tasación en una herencia

La tasación oficial de los bienes inmuebles en una herencia es un paso crucial en el proceso de repartición de los bienes. En España, esta tasación es necesaria para determinar el valor real de los activos y garantizar una distribución justa entre los herederos. Además, una tasación oficial puede ayudar a evitar posibles disputas entre los beneficiarios y asegurar que se cumplan las leyes fiscales correspondientes.

En España, las tasaciones de viviendas en procesos de herencia son realizadas por profesionales cualificados que evalúan diversos factores, como la ubicación, el tamaño, las características y el estado de la propiedad.

Además, una tasación precisa de la vivienda en una herencia puede ayudar a evitar posibles conflictos entre los herederos, al proporcionar una base objetiva y transparente para la división de los activos. Asimismo, una tasación oficial puede ser requerida por las autoridades fiscales para determinar los impuestos correspondientes a la herencia.

En resumen, las tasaciones de viviendas en procesos de herencia son fundamentales para garantizar una distribución justa y equitativa de los bienes, así como para cumplir con las obligaciones legales y fiscales. Por lo tanto, es importante contar con profesionales especializados en tasaciones de viviendas para asegurar un proceso de herencia sin contratiempos y conforme a la normativa vigente.

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