Evolución del mercado de las edificaciones sostenibles y energéticamente eficientes

Inés
20 abril, 2020

El concepto de Hipoteca Verde nace al amparo de la Iniciativa EeMAP, proyecto coordinado por la Federación Hipotecaria Europea, con talleres realizados desde 2018, con el objetivo de que aquellos que soliciten un préstamo hipotecario, para la compra de una edificación sostenible y energéticamente eficiente o rehabiliten su inmueble actual mejorando los principios de sostenibilidad y eficiencia energética, se beneficien de un tipo de interés inferior cuanto más alta sea la eficiencia energética.

Es importante señalar que en este caso el beneficio lo reciben doblemente los propietarios de los edificios: por un lado, reciben incentivos financieros para mejorar la eficiencia energética de sus viviendas y adicionalmente, se les permite vivir en edificios con menor gasto energético.

Las entidades financiadoras de las hipotecas verdes se benefician de su mayor valor inmobiliario como garantía del préstamo (son edificios para los que existirá mayor demanda en un futuro en detrimento de los no eficientes) y del incremento de los ingresos disponibles por los propietarios debido al menor consumo en suministros.

Evolución de mercado inmobiliario según los Sellos Ceritificadores

Aun cuando todavía no es obligatorio el cumplimiento de la Directiva 2018/844 de la UE relativa a la eficincia energética de los edificios ya que entra en vigor el 1 de enero de 2021, la aparición en el mercado inmobiliario de Edificios Sostenibles y Energéticamente Eficientes, se ha ido generalizando por parte de los promotores.

En el siguiente gráfico se presenta la evolución de los diferentes Sellos Certificadores de Edificaciones Sostenibles y Energéticamente Eficientes: Breeam, Leed, PassivHaus y Verde:

Como se puede observar los crecimientos son exponenciales en los últimos 2 años. Esta evolución, aún no habiéndose llegado al Horizonte 2020, permite inducir un mercado emergente cada día más dinámico y cuyas cifras, ahora si, van siendo representativas en nuestro territorio nacional.

Este crecimiento, ratifica la postura de CoHispania de que el mercado de los inmuebles sostenibles y energéticamente eficientes va disponiendo de una información suficiente como para poder ser aplicado a las directrices de la norma española de valoración ECO/805/2003.

Beneficio del ahorro energético ante una Hipoteca Verde

Según Ecobservatorio, los gastos anuales medios en calefacción, aire acondicionado y agua caliente de una vivienda plurifamiliar en España puede variar desde los 2.067 Euros/año (172 Euros/mes) para una edificación con Certificado Energético G hasta los 55 Euros/año (5 Euros/mes) para una edificación con Certificado Energético A.
En el cuadro siguiente se muestra el ahorro energético de una edificación plurifamiliar expresado en % tomando como base el edificio que más consume (Letra G).

Valoración de edificios sostenibles y energéticamente eficientes

La sostenibilidad y la eficiencia energética en la tasación es absolutamente posible y tiene en cuenta parámetros que no se encuentran en una valoración tradicional. En el método de homogeneización está implícita la aplicación de este sistema para poder calcular el Valor de Mercado de una edificación sostenible, pues lo que se hace es determinar y valorar las diferencias entre el bien a valorar y los comparables existentes.

En cuanto a la determinación de los costes de construcción, CoHispania cuenta con una base de datos, que se acrecienta constantemente y que permite llegar a determinar, conforme a los requisitos que establece la ORDEN ECO/805/2003, cuál es el coste de construcción de un inmueble, cualesquiera que sean sus características, siendo esto algo habitual en el trabajo diario de la valoración y a lo que los valoradores están habituados y en lo que son expertos puesto que su actividad diaria en la valoración abarca adicionalmente, entre otras tareas, generalmente la dirección de obras, así como la redacción y mediciones de proyectos.

¿Una construcción de este tipo tiene unos costes de construcción superiores a los de una edificación tradicional? Los costes de los materiales en la construcción están en relación directa con los avances tecnológicos y los aumentos en la producción de los mismos. A mayor producción, los costes serán más bajos y, por lo tanto, se favorecerá una transformación del mercado sin necesidad de aumentar precios. Concretando en las construcciones energéticamente eficientes, el precio de una vivienda (dependiendo del diseño y de la superficie construida) puede llegar a tener un coste de construcción igual o similar al de una construcción tradicional y, en el peor de los casos, puede llegar a tener un coste adicional de entre un 5% a un 10%.

Con respecto al cálculo del valor, el objetivo final de una valoración es de forma general, y en particular en las valoraciones realizadas con finalidades asociadas a la obtención/otorgamiento de un préstamo hipotecario, la determinación de un Valor Hipotecario, que a menudo coincide con el Valor de Mercado, obtenido bien por comparación o bien por actualización de rentas de mercado.

Hasta hace pocos meses, la posibilidad de aplicar el Método de Comparación podría antojarse casi imposible, en el caso de que tuviéramos la intención de comparar inmuebles con unas características de eficiencia energética similar. Sin embargo, después de los estudios de mercado realizados, a día de hoy, es notable y creciente la disponibilidad de información de mercado de inmuebles con todo tipo de calificaciones energéticas, con certificados de eficiencia como VERDE, entre otros.

Cuando la ECO establece en su Artículo 4 la definición de «comparables», indica que son inmuebles que se consideran «similares» al inmueble objeto de valoración o «adecuados» para aplicar la homogenización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante. La norma no dice que deban ser idénticos, pues la principal característica del mercado inmobiliario es su heterogeneidad, sino que habla de «similares» e incluso se refiere a estos como «adecuados».

Por lo tanto, es posible acogerse a esta interpretación para hacer una comparación con datos de mercado que no sean exactamente idénticos y que se proceda a realizar una homogenización teniendo en cuenta la diferencia en sus características o incluso, como dice la ECO, con «otra característica física relevante». Qué hay más relevante que la diferencia en los materiales de construcción, las instalaciones, su sostenibilidad, su potencial de reciclado o su eficiencia energética. Todos estos elementos son los que permiten realizar una comparación entre la vivienda sostenible y energéticamente eficiente con una que no lo es. En el apartado g) del Artículo 3 define el Principio de Sustitución: «según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivas de aquél». La metodología de transformación a una «vivienda equivalente» es la que da sentido a la valoración, y eso es declarado en la ECO como proceso de «homogenización».

CoHispania es la única sociedad de valoración con un modelo de valoración eficiente para edificios sostenibles y energéticamente eficientes, fundamental para que las entidades financieras comiencen a comercializar hipotecas verdes en España.

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