Donación de Inmuebles

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Inés
3 marzo, 2021

La herencia es la fórmula más habitual para transmitir un inmueble, pero no es la única. La donación de inmuebles se ha vuelto más frecuente en los últimos años. De hecho, en 2021 se registraron un total de 174.866 donaciones, lo que representa un aumento del 30,7% en comparación con el año 2020.

A continuación, te explicamos en detalle cómo funciona la donación de inmuebles y todo lo que necesitas saber si estás considerando llevar a cabo este trámite.

¿Qué es la donación de inmuebles?

La donación es el acto por el que el donante dispone un bien de manera gratuita en favor del donatario, que lo acepta. Es decir, se trata de un acuerdo voluntario entre dos personas: aquel que ofrece el bien de manera gratuita y aquel que lo recibe.

Es importante distinguir entre los diferentes tipos de donaciones. Estas pueden abarcar bienes muebles, como vehículos, joyas, arte, entre otros, así como los inmuebles, que son aquellos que tienen una ubicación fija y no pueden ser desplazados sin alterar su esencia, como terrenos, viviendas, locales, fincas, garajes o edificios.

En España, la donación de inmuebles a terceros está cada vez más extendida por diversas razones. En el caso de las donaciones entre familiares, como cónyuges, padres e hijos o entre hermanos, puede resultar atractiva debido a las posibles bonificaciones fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, las cuales varían según la comunidad autónoma. Además, la donación puede ser preferible a la venta en situaciones en las que el donante desea transferir la propiedad de forma gratuita y sin recibir una contraprestación económica. Aunque este proceso sea más común en entornos familiares, también es posible donar una vivienda a un amigo, siempre y cuando se cumplan los requisitos y pagos necesarios.

¿Cuánto se paga por donación de un inmueble?

A pesar de que la disposición es gratuita, las dos partes deben pagar impuestos cuando se realiza la donación de una vivienda.

La persona que reciba la donación (donatario) debe pagar:

  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Este impuesto varía en función de cada comunidad autónoma, que son las que tienen la competencia en esta materia. El importe del impuesto también dependerá de la relación entre donante y donatario, donaciones entre padres e hijos tienen bonificaciones. Por ejemplo, en Madrid la donación de padres a hijos puede estar bonificada en un 99%. Además, si te preguntas en qué plazo debes pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, este es de 30 días hábiles a contar desde el día de la donación. Es importante cumplir con este plazo para evitar posibles recargos e intereses por demora. La presentación y pago del impuesto se realiza en la comunidad autónoma donde esté el inmueble donado, en el caso de bienes inmuebles, o en el lugar de residencia del donatario.
  • Plusvalía municipal. Se debe pagar en función del valor catastral del suelo y del tiempo que el inmueble ha estado en propiedad del donante.
  • Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Una vez que la donación es efectiva y el inmueble pasa a nombre del beneficiario, éste debe pagar el IBI como nuevo propietario.

El donante de la vivienda debe declarar la donación, con el fin de evitar posibles ventas encubiertas. Además, debe pagar:

  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Al realizar una donación. Este impuesto se aplica si el valor del inmueble donado ha aumentado su valor con el paso de los años.
    El donante puede estar exento de pagar este impuesto si el inmueble no ha aumentado su valor o ha disminuido. También cuando la vivienda donada sea su vivienda habitual y tenga más de 65 años, si ha sido propietario de la vivienda por menos de un año, o si dona solo la nuda propiedad y se reserva el usufructo.

Requisitos para donar una vivienda

Para realizar la donación de un inmueble en España se deben cumplir ciertos requisitos, como:

  • Donación en vida. El donante debe ser el titular de la vivienda. Se solicitará la nota simple de la vivienda para verificar la titularidad de la propiedad.
  • La vivienda debe estar libre de cargas y al corriente de pago de todos los suministros.
  • Estar al corriente del pago del IBI. El propietario debe estar al corriente del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de la vivienda que se va a donar.
  • La donación de viviendas es un trámite que debe realizarse en una notaría, en la que se llevará a cabo la aceptación de dicha donación. Si te preguntabas cómo hacer una donación sin acudir al notario, la respuesta es que no es posible. La donación de inmuebles debe llevarse a cabo mediante la redacción de nuevas escrituras de la vivienda, por lo que la presencia ante el notario es obligatoria.
  • Cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad. Una vez realizada la donación, es necesario cambiar la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad correspondiente.

¿Qué documentación se necesita para hacer una donación?

Por lo general, en las donaciones, resulta de aplicación la norma de la comunidad autónoma donde reside el donatario. Pero, en el caso de los inmuebles, la norma que aplica es la de la comunidad autónoma donde esté ubicado el mismo.

Sin embargo, la principal información a presentar será:

  • DNI, Tarjeta de residencia o pasaporte tanto del donante como del donatario.
  • En el caso de bienes inmuebles se deben aportar la escritura de la propiedad, la nota simple de la vivienda y el último recibo del IBI.
  • Además de liquidarse todos los impuestos por ambas partes.

Además, deber tener en cuenta que en algunas comunidades se establecen importantes reducciones, especialmente en las donaciones de padres a hijos, como en Andalucía, Madrid, Murcia o La Rioja, donde a las donaciones entre padres e hijos se aplica una bonificación del 99% sobre la cuota tributaria.

El grado de parentesco entre donante y donatario así como el patrimonio de este último también son factores que marcan diferencias en cuanto a aspectos tributarios se refiere. La suma a pagar a las arcas públicas asciende cuanto más lejana sea la relación de parentesco y cuando mayor patrimonio tuviese quien recibe la donación.

Otro impuesto a tener en cuenta es la plusvalía municipal, el cual paga el donatario, salvo que pueda demostrar que el valor del terreno es en el momento de la donación inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante. Para ello es vital contar con un informe de tasación oficial, expedido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Este impuesto tiene naturaleza local, por lo que, aunque los márgenes están fijados a nivel estatal, es cada ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable. El impuesto se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el inmueble y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%. Al ser una donación, el donante deberá incluir ese incremento del patrimonio en su declaración de IRPF.

¿Puedo donar el 50% de una vivienda?

Por supuesto, es posible donar el 50% de una vivienda. La donación de una propiedad puede implicar la transferencia de un porcentaje específico, como el mencionado, a un beneficiario.

Este procedimiento debe llevarse a cabo siguiendo los requisitos legales y fiscales pertinentes. El proceso de donación sigue una dinámica similar a la explicada anteriormente, lo que implica formalizar la transacción mediante escrituras notariales y proceder al cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Tanto el donante como el donatario están obligados a cumplir con los requisitos fiscales asociados a la donación, como el pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como la plusvalía municipal, de acuerdo con lo establecido por la normativa vigente en cada comunidad autónoma.

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Cuando te donan una casa ¿Te la pueden quitar?

Sí, es posible que el donante decida revocar la donación de un inmueble mediante una demanda judicial en un plazo máximo de un año. Sin embargo, esta acción debe cumplir con ciertos requisitos:

  • Por nacimiento de hijos. Si el donante tiene hijos después de efectuar la donación, incluso si son póstumos, o si un hijo que se creía fallecido en el momento de la donación resulta estar vivo, el donante tiene el derecho de revocar la donación. La posibilidad de revocar la donación por estas causas prescribe en un plazo de cinco años desde que el donante tuvo conocimiento del hecho.
  • Por incumplimiento de condiciones pactadas. Si el donante establece condiciones para el donatario al momento de recibir la donación y estas no se cumplen, el donante también puede revocar la donación. En este caso, no hay un plazo mínimo para iniciar acciones por esta causa.
  • Por ingratitud. Si el donatario muestra ingratitud, el donante puede revocar la donación. El Código Civil contempla tres causas específicas de ingratitud que se interpretan de manera restrictiva: si el donatario atenta contra la vida del donante, le niega injustificadamente los alimentos o comete algún otro delito grave contra su persona.
    Es fundamental tener en cuenta que la cancelación de una donación debe realizarse dentro de los plazos y condiciones establecidos por la ley. Si necesitas más información o tienes dudas, ¡Contáctanos!

La importancia del valor

Para hacer frente a los impuestos anteriormente expuestos, es fundamental conocer el valor de los inmuebles mediante un informe de tasación. La Administración siempre tendrá la posibilidad de comprobar el valor establecido en ese informe, elaborado por una sociedad de tasación independiente y homologada por el Banco de España. Por lo tanto, una tasación puede ahorrar tiempo y reclamaciones con la administración.

Asimismo, un informe de tasación ofrece mucha información más allá del valor del inmueble: es un documento legal de varias páginas con gran información del mercado, de catastro, registro, cargas de la vivienda, plano de la superficie con la cantidad exacta de metros cuadrados, entre otros datos.

La tasación expedida por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España detecta la conservación del inmueble, calidades y la tipología de sus instalaciones y evalúa la adecuación del inmueble a la normativa urbanística, defectos jurídicos en la inscripción o los riesgos para la estabilidad del valor actual del inmueble.

En resumen, al realizar una donación a un hijo/a, cónyuge o donar una vivienda a un amigo, es crucial estar al tanto de las posibles reducciones aplicables y cumplir con los impuestos mencionados a lo largo del artículo. Además, si eres el donante, contar con una tasación oficial de la vivienda te permitirá conocer su valor y verificar si estás exento o no del pago del IRPF por la donación.

Si necesitas más información o realizar una tasación oficial, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.

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