El próximo lunes 17 de junio entra en vigor la nueva ley hipotecaria (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) consecuencia de la trasposición de una directiva europea que lleva más de dos años de retraso.
La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito. En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma. Además, introduce a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración.
Novedades de la nueva norma
Los gastos se reparten: los de tasación del inmueble corresponderán al prestatario, mientras que el prestamista debe pagar los gastos de gestoría, el coste de los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario, los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad y el polémico Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Para llevar a cabo una ejecución, se amplían hasta 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito. La ley establece una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
Se eliminan además las cláusulas suelo y será voluntaria la dación en pago si así lo establecen las partes, aunque no contempla la obligación de garantizar la responsabilidad patrimonial al bien hipotecado. Las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo bajarán a la mitad y serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%.
El comprador deberá acudir dos veces al notario. La primera para recibir asesoramiento gratuito sobre las cláusulas del préstamo, así como para cumplimentar un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. En esta primera visita al notario -como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura de préstamo hipotecario- se extenderá un acta. El acta donde conste la entrega de la documentación y asesoramiento imparcial al futuro hipotecado no conllevará coste de arancel notarial. En la segunda visita al notario, se otorgará la escritura de préstamo hipotecario.
El cliente deberá disponer de una serie de documentos también 10 días naturales antes de la firma del contrato. Entre ellos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que incluye toda la información personalizada ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato. La Ficha de Advertencias Estandarizadas(FiAE), en la que se informará al cliente de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable. Si se trata de un préstamo a tipo de interés variable, un documento separado con especial referencia con las cuotas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Una copia del proyecto del contrato e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato, con información «clara y veraz» sobre los gastos que corresponden al prestamista y al prestatario.
Más transparencia
El objetivo último, según afirma la propia ley, es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.
El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato y el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas. El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.
Las cajas rurales y las cooperativas de crédito, exentas actualmente de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados tras la entrada en vigor del Real Decreto el pasado mes de noviembre, que modificó la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) para que lo pague la banca cuando afecta a las hipotecas, podrían abonarlo en el caso de que concedan un préstamo.
La entidad financiera dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos.
Como ya se ha expuesto, existirá un Código de Buenas Practicas bancario que será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos. El banco deberá además ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad. Se creará además una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.
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