La adquisición o venta de una vivienda son de las inversiones y operaciones más importantes en la vida de una persona. Conocer el valor de un inmueble, además de comprobar si el precio que marca un vendedor es razonable, es fundamental antes de iniciar una transacción para comprador, vendedor y el banco, que siempre pedirá la tasación oficial de una vivienda, realizada por una sociedad de valoración homologada por el Banco de España antes de ofrecer cualquier préstamo hipotecario.
Qué es un informe de tasación
Una tasación es el valor de una propiedad certificado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Este término no debe confundirse con el precio, que dependerá del valor que propietario y comprador quieran marcar: el dinero por que finalmente se lleva a cabo la transacción. Se trata de una valoración que sirve para establecer el valor de un bien de acuerdo con unos criterios y metodología adecuados regulada en el Real Decreto 775/1997. Es necesaria para que el banco sepa cuál es el valor de la vivienda y el riesgo que asume con la concesión de la hipoteca y la realizan tasadoras homologadas y supervisadas por el Banco de España y publicada a través del Registro Oficial de Entidades
Las tasaciones, también llamadas informes de valoración, son imprescindibles ya que el banco tiene la garantía de que el valor de la vivienda es suficiente en caso de impago, por lo que es fundamental que el comprador del inmueble sepa la cantidad del valor del inmueble o vivienda para conocer el desembolso y firmar el préstamo hipotecario con la entidad financiera. Hay que tener en cuenta que las hipotecas se conceden normalmente hasta el 80% (a veces 100%) del valor de tasación de la vivienda, no del valor de la venta.
La Tasación Inmobiliaria, regulada bajo la Orden Ministerial ECO 805/2003, expresa el valor de un inmueble y es realizada por un experto independiente y supervisada y certificada por una sociedad de valoración homologada por el Banco de España.
Para realizar la tasación se tienen en cuenta tanto factores del entorno de la vivienda o del edificio (ubicación, servicios próximos, zonas comunes, si dispone o no de ascensor…) como del propio inmueble (superficie, distribución, calidad de los materiales, antigüedad, estado de conservación, orientación, altura, etcétera).
Por tanto, los factores que influyen en la valoración de un inmueble son, entre otros,
- Ubicación.
- Servicios próximos: parques y zonas verdes, colegios, médicos, supermercados, ócio, comércios…
- Oferta y demanda de la zona.
- Superficie: m2 y distribución.
- Calidad de los materiales de construcción.
- Situación del inmueble dentro del edificio.
- Antigüedad del inmueble
- Rehabilitaciones y calidad del interior.
Tasación con finalidad hipotecaria
El motivo más habitual para el que se realiza la tasación de inmuebles es la solicitud de una hipoteca al banco para la adquisición del inmueble. La tasación sirve a la entidad financiera para conocer el valor de la vivienda y por tanto de la garantía de pago, y es una exigencia obligatoria de las entidades para la concesión del préstamo hipotecario.
Si se realiza para este fin, lo que deberá contratarse es una tasación con finalidad hipotecaria, cuyo coste, desde la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria en junio del año 2019, corre a cargo del comprador y deberá ser contratada a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Aunque el banco proponga que la tasación la realice una tasadora determinada, el cliente está en su derecho de elegir la sociedad de tasación que desee.
De esta manera, el mismo informe de tasación podrá servir para solicitar el préstamo hipotecario en más de una entidad financiera, teniendo en cuenta que la validez de una tasación es de seis meses, para lo que es necesario que la tasación pertenezca al comprador y no al banco.
Por ello, es altamente recomendable realizar la tasación de forma independiente a la entidad financiera antes de solicitar el préstamo hipotecario, y preferiblemente antes de la firma del contrato de arras, ya que así se tendrá constancia del valor real de la vivienda. Un informe de tasación ofrece mucha información más allá del valor del inmueble: es un documento de varias páginas con gran información del mercado, de catastro, registro, cargas de la vivienda, plano de la superficie con la cantidad exacta de metros cuadrados… Es una herramienta fundamental de negocio entre el comprador y vendedor de un inmueble.
Un vendedor, si busca transparencia en la operación, es recomendable que encargue una tasación y facilitarla a los interesados en la adquisición. Las sociedades de valoración homologadas por el banco de España son el único actor en el ciclo de compraventa de un inmueble que va a visitarlo y garantiza las características del mismo.
La tasación expedida por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España detecta la conservación del inmueble, calidades y la tipología de sus instalaciones y evalúa la adecuación del mismo a la normativa urbanística, defectos jurídicos en la inscripción y los riesgos para la estabilidad del valor actual del inmueble.
