Análisis

Inés
25 junio, 2020

Las compraventas de vivienda de segunda mano representaron el 90,1% del total de transacciones registradas en 2019, hasta las 511.961 unidades, un 2,7% menos que en 2018, año en el que registraron 526.410 transacciones de vivienda usada. Por su parte, la compraventa de vivienda nueva disminuyó un 0,47% interanual, hasta las 56.219 transacciones.

r su parte, la compraventa de vivienda nueva disminuyó un 0,47% interanual, hasta las 56.219 transacciones.

Los datos de 2019 reflejan que aún estamos muy lejos de la distribución de las transacciones previas a la crisis financiera que comenzó en 2008. En 2007, las compraventas de viviendas nuevas llegaron a ser muy parejas a las de segunda mano, e incluso las superó en 2008 y 2009 tal y como se puede comprobar en el siguiente gráfico:

Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el balance de lo que llevamos de año muestra una caída del 14,4% en las compraventas, lastrado principalmente por las operaciones de viviendas nuevas. En su caso, el mes de abril ha sido histórico, al firmarse el menor número de compraventas de la historia (4.439) a causa de las consecuencias de la pandemia del COVID19, entre ellas, la proclamación del Estado de Alarma y la paralización de la actividad económica. En términos interanuales, las transacciones de inmuebles residenciales nuevos se ha desplomado un 41,3%, frente a la bajada del 38,8% que han experimentado las ventas de viviendas de segunda mano (20.603, el número más bajo desde diciembre de 2014).

La curva de la compraventa de vivienda nueva, en línea con la evolución de visados de obra nueva y viviendas terminadas

Los visados de obra nueva que se concedieron en 2019 reflejan la desaceleración del sector inmobiliario. Entre 2018 y 2019, el crecimiento de los visados fue del 5,5%, el más bajo de los últimos cinco años. No obstante, es el segundo año consecutivo en el que se superan las 100.000 viviendas visadas, la mejor cifra desde 2009 (110.849), pero todavía muy lejos de los niveles alcanzados en el 2006, cuando se alcanzaban los 865.561 visados.

A pesar de la intensa expansión que hubo desde principios de 2014, los niveles de los indicadores de oferta eran relativamente reducidos en 2019 desde una perspectiva histórica.

Por su parte, los niveles de iniciación de nuevas viviendas, aproximados por los visados de obra nueva, con algo más de 100.000 viviendas anuales en 2019, fueron los más reducidos desde 1990, si se exceptúa la etapa de la crisis financiera iniciada en 2008.

El volumen de viviendas terminadas aumentó en 2019 un 19,4% interanual, el crecimiento más bajo registrado desde 2016 (9,7%). Con 71.562 viviendas terminadas en 2019, estamos muy lejos de los años 2004 y 2008 en los que se superaba como promedio, el medio millón.

En 2006 se iniciaron 664.923 viviendas en España y se terminaron 597.632, a partir de este año la caída de viviendas iniciadas empezó a descender de manera muy pronunciada.

Atendiendo al gráfico, se observa como en 2007 y por primera vez desde 1993, el número total de viviendas terminadas supera al de iniciadas, hasta 2014 cuando hay un cruce en ambas variables, en el que se alcanzan mínimos, con 35.382 viviendas terminadas y 32.120 viviendas iniciadas. A partir de 2015, las viviendas iniciadas comienzan a estar por encima que las terminadas. Se observa, como en los últimos años, se produce un aumento de ambas variables, aunque bastante alejado del nivel de actividad de hace 13 años.

Reducción de plazos de licencia y colaboración público – privada

El retraso en la concesión de licencias de obra nueva y primera ocupación tiene un coste medio para el comprador de 12.802 euros por vivienda, según el informe Licencias urbanísticas: El tributo invisible, elaborado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) y EY Abogados.

La reducción de plazos por parte de las administraciones publicas conllevarían un descenso del coste de las promociones que se vería trasladado al consumidor final, mediante por ejemplo la sustitución de la licencia urbanística por la declaración de responsabilidad a toda España.

La colaboración público-privada es vital para crear un parque de vivienda asequible, en un plazo razonable.

El entendimiento entre los sectores público y privado es una de las soluciones más eficaces para movilizar todos los recursos disponibles para reactivar el sector inmobilario. Es necesario un plan de vivienda a largo plazo que contemple las necesidades de la demanda y una transformación y actualización del sector de la vivienda, estableciendo normativas, protocolos unificados a nivel nacional y apostando por la regeneración y la renovación urbana, la redensificación, rehabilitación y la sostenibilidad, entre otras medidas y factores que dinamicen el sector inmobiliario.

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