Al hablar de acceso a la vivienda se suele recurrir a la compra o al alquiler, olvidando en algunas ocasiones una tercera modalidad: el alquiler con opción a compra.
Se trata de un contrato doble, formado por dos subcontratos: uno el del alquiler de la vivienda durante un tiempo determinado y otro subcontrato que incluye todos los datos relacionados con la opción de compra.
Este tipo de contrato permite al inquilino habitar una vivienda en régimen de arrendamiento o alquiler durante el periodo de tiempo firmado en el contrato, pasado el cual tiene el derecho de adquirir en propiedad la vivienda por el precio que se haya estipulado con el propietario en dicha firma. A ese precio se le descuentan de forma parcial o total las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta el momento. Sin embargo, si pasado el periodo de arrendamiento el inquilino declina la opción de comprar la vivienda, no recuperará el dinero pactado para descontar del futuro precio de compra de la casa.
El contrato de opción de compra aparece mencionado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y se recoge en el art 14 del Reglamento Hipotecario. Dicho artículo establece que:
‘Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
- Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
- Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
- Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento’.
A la hora de decantarse por este tipo de contrato hay que tener en cuenta la prima por la opción a compra que hay que pagar al firmar el contrato de alquiler con opción a compra y que supone un mayor desembolso que una fianza de alquiler y en caso de no querer adquirir la casa se pierde. Por otro lado, el inquilino puede decidir si tras terminar el periodo de alquiler quiere comprar la casa o no. Hay que tener en cuenta que en caso de no aceptar la compra se perderá la prima aportada al inicio del contrato.
¿Qué requisitos hay?
Los requisitos del arrendamiento con opción a compra son la concesión al arrendatario de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra, la determinación del inmueble, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción del plazo. Desde el despacho de abogados Legálitas recuerdan que el arrendador queda obligado a mantener su oferta y a no disponer del inmueble durante el plazo pactado.
Una de las ventajas para el inquilino es que el dinero del alquiler no se considera una inversión perdida. Además, el alquiler con opción a compra permite ganar tiempo para el ahorro de la futura compraventa, que tiene asegurada hasta que venza el plazo establecido. Asimismo, se asegura el precio en caso de los que los precios de la vivienda aumenten ya que queda congelado desde el mismo momento de la firma del contrato.
Entre las desventajas, hay que destacar la pérdida de la prima en caso de declinar la opción de compra y la posibilidad de que durante el período de arrendamiento, los precios de la vivienda disminuyan.
En cuanto a las ventajas para el propietario, se da salida al inmueble más de forma más rápida que en caso de compraventa y se trata de una modalidad muy buscada en épocas de recesión económica y tiene garantizada la prima en caso de no dar salida a la vivienda pasado el período de arrendamiento y se beneficia de las ventajas fiscales por alquilar una vivienda.
El propietario está asimismo seguro ante impagos del alquiler por parte del inquilino gracias al dinero abonado en dicha prima. En cambio, existen desventajas ya que al tener el importe fijo de compra desde el inicio, el propietario puede perder dinero si los precios de la vivienda suben durante el tiempo de alquiler, un riesgo al que también se enfrenta el inquilino en caso de una bajada generalizada de los precios. Además, el propietario no puede vender la casa a otra persona mientras el contrato de alquiler con opción a compra esté en vigor.
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